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东莞发布新政为“三旧”改造提速（资料图） |
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洪梅河西连片改造项目效果图 |
文/羊城晚报记者 文聪 图/羊城晚报记者 王俊伟 改革单一主体挂牌招商模式、不再统一招引前期服务商……东莞“三旧”改造新政来了！近日，东莞市自然资源局发布《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（以下简称《实施意见》）及政策解读。有业内人士认为，新政的最大特点就是加大了政府主导力度，由政府牵头解决前期各项不稳定性因素与历史性问题，此举将加快“三旧”改造进程。 “三旧”改造改革步伐从未停止 2009年，东莞正式开始大规模推进城市更新，那一年也被称为东莞“三旧”改造元年。当时东莞的旧改模式结合了深圳和广州的经验，包括了政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造，其中又以单一主体挂牌招商发展最为迅速，通过中标成为单元前期服务商也一度成为了2019年至2021年房企布局东莞的一大途径。 尽管“三旧”改造项目遍地开花，但由于项目涉及的因素和环节较多，不确定性强，项目周期长，对公司的经验和资金都是一个重要考验，因此，最终产出结果或有较大进展的却并不多，尤其是涉及到拆迁补偿主体较多的旧村改造项目时，更是推进不易。 《实施意见》中也如此介绍东莞“三旧”改造所面临的现状——近年来，东莞市“三旧”改造工作在激发市场动力、实施“工改工”三年行动计划、城市综合环境整治等方面取得了积极成效，但同时也存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，必须进一步深化改革，推动更高质量发展。 东莞在“三旧”改造上的改革步伐从未停止过。2021年年底，东莞推出了第一批三旧改造“头雁计划”，用标杆项目做引领，其中不乏多个政府主导项目。例如，洪梅河西的连片改造项目，便是政府主导的典型实践，从统筹拆迁、统筹规划、统筹开发，全部都由政府深度参与。目前来看，该项目推进迅速，为接下来的新模式推行奠定了实例基础。 设立“公开招引实施主体”模式 对于新模式，《实施意见》中标明了四大原则，以及“公开透明、减负让利、提质增效”三大关键词。东莞将坚持全市自上而下的“一盘棋”规划，最大限度减少博弈空间，稳定社会改造预期，简化审批流程，形成“有为政府+有效市场”双轮驱动格局，全面指导东莞“三旧”改造工作积极稳妥、有序高效推进。 而针对以往“项目涉及的因素和环节较多”现象，《实施意见》中称，要制定全市补偿安置成本核算指引，分类明确补偿标准，鼓励通过物业置换和增值共享，实现长远发展。深化公平公开的改造体系，以改造单元为基本单位，鼓励采用政府主导的改造和供地模式，政府主导完成土地整理后，将单元内土地收储入库，经营性用地公开招拍挂出让。 此外，改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式，政府在公开交易方案中明确改造开发条件（单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等），在市公共资源交易平台以公开竞价方式招引实施主体（拟土地受让方），实施主体限期内通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。 降低前期因不确定性带来的成本 记者留意到，《实施意见》提出，简化“三旧”改造流程为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。 “房企本身的能力对于旧改单元的推进同样起到关键决定作用，单一主体改造模式下，一旦前期服务商不够专业，后续就会出现很多问题。”有专家表示，东莞此次“三旧”改造新政中加大了政府主导力度，取消平台公司或前期服务商成为了“三旧”改造的一种新趋势。 东莞市自然资源局在政策解读中表示，东莞市新的“三旧”改造顶层设计，总体思路是要通过全面强化政府统筹，厘清政府与市场的边界，前端让政府担当更大的使命责任，解决政府该解决的难题，稳定规划体系和利益分配格局，让市场投资更有信心、项目更能落地，切实优化提升全市“三旧”改造结构、质量和效率。 解读中还强调，此轮改革，更加关注构建一个宽松的、降本让利的投资环境，比如政府统筹前期工作，核心就是要政府牵头解决前期各项不稳定性因素与历史性问题，稳定预期收益，降低前期工作因不确定性带来的巨大成本。
