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公积金贷款“带押过户”节省交易成本 |
文/图 羊城晚报记者 李晓旭 5月26日,深圳首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款,由中国银行深圳市分行成功发放。二手房“带押过户”是贯彻落实国家有关部委和深圳市有关文件精神的重要举措,该模式下的住房公积金贷款,办理时间大幅缩短、办理效率大幅提升,为市民节约了购房时间成本和手续费用。二手房“带押过户”是深圳市服务广大公积金缴存职工的重大便民利民举措,有利于深圳市营商环境的进一步优化。 无需还清原贷款即可办理房产过户 为落实国家有关文件精神,2023年1月,深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》,深圳市开始全面探索推广二手房“带押过户”模式。该模式是指存在抵押的房产,在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。 深圳市住房公积金管理中心相关负责人表示,该中心按照《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》要求,与公积金贷款银行密切合作,推进与不动产登记部门、公证机构等多个部门之间的信息互联共享,优化办理流程、精简申请材料、压缩办理时限,最终顺利推出了住房公积金贷款“带押过户”业务。 以往的二手房交易,若卖方按揭贷款(含住房公积金组合贷款)未结清,交易房产尚处于抵押状态,此时不具备过户条件,需要买卖双方其中一方出资寻求第三方“过桥”资金结清原贷款,注销抵押后才能过户,不仅交易环节多、流程长,还需支付额外购房费用。“带押过户”模式下的住房公积金贷款,从提出申请到发放贷款,全程用时仅需10天,较以往节约了至少20天时间,且无需支付购房“过桥”费用,大幅提升了交易效率,降低了交易成本,进一步提升深圳市住房交易便利化服务水平。 公积金贷款“带押过户”办理流程简便 公积金贷款“带押过户”目前主要采用“顺位抵押”方式,即先完成过户、抵押权变更和新抵押权设立等登记手续,待银行放款结清原贷款后再注销原抵押登记。 满足以下四个条件,可以办理公积金贷款“带押过户”:一是卖方原个人贷款存在公积金组合贷款未结清,或买方购房贷款需要申请个人住房公积金组合贷款;二是交易房产不能有除了按揭贷款银行以外的其他抵押权人;三是买方监管的首期款与公积金组合贷款之和大于原按揭贷款;四是买卖双方不在涉诉期且不属于被执行人。 公积金贷款“带押过户”办理流程简单,买卖双方签订二手房买卖合同和办理资金监管手续后,买方提出公积金贷款申请,审批通过后,上述贷款银行和买卖双方前往不动产登记中心办理转移登记、抵押权变更登记和抵押权设立登记业务。办妥上述登记手续后,该公积金贷款银行发放贷款。 首例业务节省1.6万元交易成本 “带押过户”省去了买卖双方寻求第三方垫资成本,为交易双方节省了交易费用。 以首例公积金贷款“带押过户”交易为例,深圳市民谢先生今年5月初看中了一套位于宝安区的二手住房,但房产原业主仍有近130万元贷款尚未结清。谢先生是采用按揭形式购房,其涉及的“过桥”费用按照市场通行的每天万分之六的利率计算,交易垫资周期约为20天,即至少需向垫资公司支付1.6万元担保费用。也就是说,首例公积金贷款“带押过户”交易业务,为买卖双方节省至少1.6万元交易成本。 在节省购房成本的同时,“带押过户”模式的房产交易,还简化了数个登记事项分开办理的繁琐流程,为交易双方压减了交易时间。在“带押过户”模式下,不动产权证书由银行封闭流转,自买卖双方申请“带押过户”起,由银行保管不动产权证书和不动产登记证明,待贷款审批通过后直接进入过户和抵押登记流程,全程用时仅需10天。 交易过程银行全程保障 深圳市住房公积金管理中心相关负责人表示,住房公积金贷款“带押过户”业务,不仅能为市民节省不动产交易成本、缩短交易周期,还能防范交易风险。以往,买方申请的公积金贷款将直接划转到卖方的个人收款账户,而在“带押过户”模式下,公积金贷款将首先用于结清原贷款,剩余资金再划入卖方个人收款账户,以确保卖方公积金贷款债务得到清偿。 “带押过户”业务模式下,交易资金也是通过银行全程监管,若买卖双方交易失败,买方首期款监管资金也将按照监管协议约定返回买方账户,可有效维护买卖双方、抵押人、抵押权人等各方权益,减少交易过程中存在的不确定因素和交易风险。“这有利于保障深圳市住房公积金的资金安全,同时,进一步规范了深圳市房地产市场交易行为,更有利于深圳市营商环境优化。”深圳市住房公积金管理中心相关负责人表示。 据悉,深圳市住房公积金管理中心下一步将不断优化业务系统,改善业务流程,将卖方“商转公”公积金贷款纳入“带押过户”业务场景,实现“带押过户”公积金贷款在二手房交易场景全覆盖,切实贯彻落实深圳市“带押过户”各项政策措施,更好服务广大市民。 链接 住房公积金贷款“带押过户”业务办理流程 1.提出公积金贷款申请。申请人持申请材料到就近公积金贷款银行网点提起申请,灵活就业人员通过深圳市住房和建设局微信公众号(szzfjsj)或“i深圳”APP预约办理。 2.公积金贷款受托银行受理。受托银行公积金贷款受理人员在5个工作日内核验申请材料,申请人符合申请资格,且材料齐全、格式规范、符合法定形式的,予以受理;材料不齐全、不符合法定形式的,一次性告知需补齐的材料;申请人材料不符合要求但可以当场更正的,退回当场更正后予以受理;不符合条件的,不予受理。 3.公积金贷款审批。深圳市住房公积金管理中心在确认受理后,根据审核结果做出给予贷款或者不予贷款的决定。 4.办理抵押登记手续。在贷款审批通过以及签订《借款合同》后,受托银行以及买卖双方前往不动产登记中心办理转移登记、抵押权变更登记和抵押权设立登记业务。 5.发放公积金贷款。在办妥上述登记手续后,买方贷款银行发放公积金贷款。