▲ 粤港澳大湾区房地产在经历了20年的高速发展后，目前正面临结构性调整的重大机会。

　　

　　广东建设报记者 誉建业

　　

　　人口超1000万的广、深两大都市圈分坐在珠江口两岸，逾7000万的湾区人口冠绝全球四大湾区，10多座大型公铁隧桥成为了贯通东西两岸的传统基建，“广州—深圳—香港—澳门”科技创新走廊串联起整片区域创新发展的需要……近年来，一连串的利好加码，赋能粤港澳大湾区驶上高质量发展的“快车道”。

　　受惠于大湾区的“天时地利人和”，2020年，大湾区新房住宅成交规模已超过70万套。近期，一边是大湾区各地房产调控政策的持续收紧，一边却是2月的大湾区除佛山外8城二手房价环比持续上扬。大湾区9城的房子，隐隐有越来越贵的迹象。

　　随着“9+2模式”的正式确定，大湾区一体化协同发展开始加速进程，作为国家战略层面的经济引动器，其重要程度不言而喻。对于这块房地产投资者的乐土，其市场未来的发展前景如何，值得探讨一番。

　　

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　　大湾区发展潜力持续爆发

　　

　　数据显示，大湾区楼市今年以来很火爆。

　　深圳房地产中介协会数据显示，3月底，除了南山、福田这两个高位区，其他区域成交环比反弹明显，宝安区、罗湖区、坪山区、盐田区均超过26%；中指研究院数据显示，3月一线城市成交呈上升趋势，其中广州成交面积达130.18万平方米，升幅119%。

　　除了大湾区两大核心城市成交走高，其他限购城市亦如此。价格方面，据中国房价行情网数据显示，珠海二手房挂牌均价2月环比上涨2.01%；中山二手房挂牌均价2月环比上涨6.34%；惠州二手房挂牌均价2月环比上涨4.4%；江门二手房挂牌均价2月环比上涨5.99%；肇庆二手房挂牌均价2月环比上涨1.09%。

　　大湾区楼市的持续升温的背后，或许和其持续爆发增长的潜力有关。

　　4月25日，广东省发布了《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确了广州都市圈、深圳都市圈、珠江口西岸都市圈、汕潮揭都市圈和湛茂都市圈五大都市圈的发展范围。据恒大研究院数据显示，国内6个发达型、人口超1000万以上的都市圈中，广州和深圳两个都市圈就位列其中。数据显示，世界四大湾区中，东京湾区人口约4400万人，纽约湾区约2020万人，旧金山湾区人口约777万人，相较之下，粤港澳大湾区人口为7112万人。

　　除了人口的持续爆发，大湾区内的交通连接度也极为密切。3月18日发布的《广州市2021年重点建设项目计划》显示，广州、东莞、佛山、深圳四个城际轨道交通项目建设进度进展加速。3月29日发布的《中共广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》显示，热议已久的珠肇高铁、广澳高铁、深珠通道落地也将加快。另外，全国共有40多个城市开通了城市轨道交通，其中30多城开通了地铁，而广州、深圳、东莞、佛山的线路总长就达到了1091.45公里。早在2019年汇丰银行就曾指出，在通勤时间方面，粤港澳大湾区的通勤时间甚至少于人口密度更大的东京-大阪城市群。

　　为推动粤港澳大湾区科技协同创新发展，广东还以“广州—深圳—香港—澳门”科技创新走廊建设为抓手，探索有利于人才、资本、信息等创新要素跨境流动和区域融通的政策，搭建起国际化创新和共享平台助力粤港澳大湾区成为科技创新产业高地。据2020年默克发布的《粤港澳大湾区创新生态白皮书》数据显示，2020年上半年，广东Ⅱ、Ⅲ类产品首次注册数量达到933件，占全国15.4%，位居全国第一。

　　2020年12月1日，由中国国际经济交流中心、美国哥伦比亚大学、阿里研究院与社会科学文献出版社联合发布的《可持续发展蓝皮书：中国可持续发展评价报告（2020）》显示：2018—2019年中国城市可持续发展综合排名前十的城市当中，粤港澳大湾区就占了3名（珠海、深圳和广州）并且排名都比较靠前。

　　中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁表示，随着宜居宜业宜游“三宜”纳入粤港澳大湾区战略，这意味着整个湾区的基础投资和人居投资将大幅度增长，居民生活环境和条件将发生巨大改变。

　　可见，整个粤港澳大湾区在城市发展过程中的综合持续发展能力更强。在一系列利好的加持下，粤港澳大湾区房地产的预期市场在投资者和消费者的心中将是长期且积极的。

　　

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　　调控组合拳频频出击

　　

　　中共中央政治局4月30日召开会议，再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。而2020年8月，监管部门提出了“三道红线”的融资新规，对房企有息负债进行管控。

　　今年以来，粤港澳大湾区多地已掀起了新一轮楼市调控风暴。政策的收紧，无疑给如火如荼的湾区房市浇了一盆冷水。以下仅筛选粤港澳大湾区几个重点城市的部分楼市调控政策：

　　2月8日，深圳住建局发布《关于贯彻二手房住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》。即日起，二手房经纪公司不能发布高于成交参考价的房源信息，高于参考价的房源可以过户，但买家必须签一份风险告知书。2月20日，针对假离婚，深圳再出调控补丁：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房。3年内再婚或复婚的，也适用这一规定。

　　2月27日，东莞6部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确：非东莞户籍，买第二套房，需4年内连缴3年社保；离婚2年内再买的，按离婚前家庭房子套数算；新入户东莞，购买首套房，需有半年社保；企业购房，需公司注册满两年后才能买房；有房或者有贷款记录的，购房首付在此前基础上需提高10%。

　　3月31日，佛山发布关于调整住房公积金抵押贷款政策的通知，对贷款额度、发放对象标准等进行了调整：一是非住宅不予发放贷款，住房贷款限制面积段；二是个人贷款最高额度由50万降为30万；三是停止向已有两套住房的家庭发放贷款。通知从5月1日起执行。

　　4月2日，广州市人民政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见自2021年4月3日起执行。其中，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　楼市调控可谓“一轮接一轮”，可以预见的是，对于湾区城市而言，这不是第一轮，也不会是最后一轮。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就认为，新房限价调控，可能是一个趋势，珠海、惠州、中山、江门和肇庆等城市接下来可能会跟进对新房出台限价政策加强对楼市的管制。

　　

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　　谨防楼市“灰犀牛”

　　

　　在火热的粤港澳大湾区楼市下，也同样要防范一些“灰犀牛”危机。宋丁说：“要重视大湾区房产市场存在存量巨大的房地产货值、一二线城市土地和房产供应跟不上需求发展的人地错配、房价持续上涨影响的金融稳定、大量资金进入房市拖累实体经济和日益突出的大城市住房问题突出等五重困境。”

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，不管是粤港澳大湾区还是都市圈发展战略其实都没能解决协调机制的问题，各地很难合理配置资源共谋发展。目前广东力推粤港澳大湾区和深圳先行示范区的“双区”驱动战略也不像一些自贸区的发展，缺乏企业所得税和关税上的支持，这对于粤港澳大湾区房地产市场的平稳和可持续发展作用是需要继续考量的。

　　在交通系统的互联互通上，粤港澳大湾区目前主要是在建好轨道的基础上再去深挖地下空间建设TOD项目，这样的规划和设计理念还是较为落后。如广州在交通系统的建设上，高铁和机场是分离的、没有接轨的。粤港澳大湾区若想打造亚洲最大的TOD项目，还需要充分考虑项目的选址、主导部门由谁来牵头、各部门之间如何配合等问题，但在如今现行的行政机制进行操作还十分困难。

　　目前，粤港澳大湾区房地产的土地及物业供应与人口增长和集聚之间存在人地错配的现象。二三线城市供应了大量土地及房产，而像广深等一线城市的土地及房产供应则跟不上需求的发展。韩世同认为，省里应和各市通力合作，减少一些人为的限制，使得土地能够最大程度发挥它的作用。

　　分析人士指出，在住宅限购、商业商务物业经营难度越来越大的今天，珠三角地区特别缺乏投资类房地产。在粤港澳大湾区强调科技创新和产业发展的特殊阶段，产业地产有望成为新兴的投资物业。对此，韩世同持谨慎的态度。

　　他认为，目前由开发商来主导产业园区的发展的模式几乎没有成功的先例，且一次性高投入、长期回笼资金的行为也不太符合房地产商“短平快”的发展模式和周期。科创产业地产需要三位一体共同打造：由政府主导，开发商来开发、规划和建设，运营必须要由专门的产业运营机构负责，如此才能够长期持久的发展。

　　

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　　结构性调整下的机遇

　　

　　业内人士预测，到2025年，粤港澳大湾区房地产市场的交易规模将达到3.7万亿元。按照目前大湾区九城新房交易规模约1.3万亿元，二手市场整体规模更小的情况来看，大湾区的房地产市场，尚有非常大的增长空间和投资机会。展望广阔的市场，湾区企业又该如何布局呢？

　　目前，广东省住房和城乡建设厅贯彻落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,不断完善“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，大力推进保障房建设和重点开发公共租赁住房。韩世同表示，要研究和探讨整体的住房制度，让住房制度设置合理了，再配以适当的土地制度、金融制度和财税制度，其实就可以构建一个新型的、长效的房地产机制。

　　随着粤港澳大湾区越来越多的百强房企进驻大湾区，未来房企需要在机制和发展模式上提质增效。对于粤港澳大湾区房地产企业下一步如何转型升级，韩世同认为，国企在拿地和获取资金上拥有优势，未来或许可以探索一种混合机制，让有活力的民企和国企连结，共同发展。

　　宋丁认为，粤港澳大湾区房地产在经历了20年的高速发展后，目前正面临结构性调整的重大机会。原来以高端住宅社区和商业综合体为重心的开发模式正在适应形势，转向更加符合市场需要的智慧型产业地产和商务地产、体验型文商消费地产、宜居型住宅地产等领域。房地产的新型投资和消费方向和机会正在形成。预计粤港澳大湾区未来将强化高质量集群化发展，重点平衡发展智创产城综合体、高教科研综合体、金融商务综合体、文商消费综合体和宜居住房综合体等五类城市综合体。

　　粤港澳大湾区城市及房地产的集中度和联动性高于长三角，这意味着粤港澳大湾区具有更优越的房地产成长的经济生态环境。尽管调控严格，但粤港澳大湾区房地产发展潜力仍然强劲，无论是经济增长还是科技创新，无论是城市发展还是风险控制，粤港澳大湾区九城总体上在全国仍处于前锋地带，这些因素都是粤港澳大湾区房地产持续健康发展的重要基础因素。

　　就目前看来，粤港澳大湾区房地产处于国家经济战略大转型的时间窗口，既充满机遇，也充满挑战。如何抓住机遇，从容应对挑战，成功防控重大投资风险，还需要各方共同探讨和选择。