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“商场不是倒闭，也不是经营不善。”面对近期网络流传的“广州首个顶奢地标式商场撑不住要闭店”的说法，丽柏广场运营方如此回应。 这场风波的导火索，是一则发布于南方联合产权交易中心的物业出租公告。公告显示，位于环市东路367号的白云宾馆自编001号物业——即丽柏广场所在物业正在整体招租，挂牌截止日期延长至4月22日。公告引发大量猜测，有自媒体将其解读为商场经营不善、走向倒闭。然而记者深入调查发现，这起物业招租公告背后，是环市东这一老牌CBD商圈的艰难转型，以及“二房东”商业模型在商圈迭代中日益凸显的结构性脆弱。 商场照常营业 4月20日午休时段，记者实地走访丽柏广场。从地铁5号线淘金站上盖步行进入商场，一至五楼基本处于满租状态，仅主入口左侧一间商铺围蔽，上方贴有“品牌升级 即将揭晓”字样。 商场内，餐饮区域人气较旺，零售区客流相对清淡。一位场内商户员工告诉记者：“工作日主要是周边写字楼的商务客和附近居民餐饮消费为主，周末会好一些。” “项目从未出现大规模空置或商户撤离，所谓‘倒闭’纯属误读。”丽柏广场运营方告诉记者，目前商场内仍有约三十家品牌门店正常营业，始终保持90%以上的出租率。 续约租金有明显上调 据了解，此次招拍挂的根源，是原租赁合约到期。据了解，丽柏广场承租的白云宾馆物业将于2026年8月31日租约到期，业主方白云宾馆依照国有资产管理规范，启动招拍挂程序开展新一轮租务工作。 “在商业地产行业中，业主方在租约到期后，根据市场行情与资产价值重新定价、公开招拍挂，是极为普遍的市场行为，而将此理解为丽柏广场运营不善、无力维持经营，是对商业基本逻辑的误读。”丽柏广场运营方对新快报记者表示。 公告显示，拟出租物业为整体出租，总面积11374.03平方米，期限不超过10年，租金底价为每月150元/平方米（含物业管理费），每2年递增不低于2%。 据透露，续约租金较此前有明显上调。租金的调整，或将成为项目经营方变更的唯一动因。 老牌商圈的艰难转型 “本次续约租金上调，与商圈当前实际格局存在一定背离。”丽柏广场运营方在接受新快报记者采访中提到的这句话，揭示了环市东商圈这一老牌CBD商圈在时代洪流中的艰难转型。 环市东曾是广州改革开放后首个中央商务区，承载着白云宾馆、花园酒店、友谊商店、世贸中心等一代城市地标，亦是广州对外开放的重要窗口。 然而，近年来广州城市商业格局加速演变，“东进西拓”战略下，珠江新城、金融城、鱼珠、白鹅潭等新兴商圈迅速崛起，品牌资源、消费客流不断向上述商圈集聚。环市东传统CBD的核心地位日渐式微，客群结构早已发生根本性改变。 此次处于舆论中心的丽柏广场，2004年开业时曾是广州第一家引入LV、爱马仕等顶级奢侈品牌的商场。二十二年过去，顶奢光环悄然褪去，目前场内高端品牌仅剩下Emporio Armani、HUGO BOSS等仍在营业。 与此同时，环市东约65万平方米的写字楼存量正面临“高地段价值配不上楼宇状态”的集体困境。在动辄数十万平方米的大型综合体成为主流的当下，丽柏广场仅1.14万平方米的体量，在空间布局、体验感、配套服务等方面先天受限。 丽柏广场的现状还揭示了“二房东”商业模式在商圈迭代中的脆弱性。丽柏广场的运营方并非物业业主，而是从白云宾馆整体承租后再分租给各品牌商户，在商业地产竞争加剧、品牌方对租金成本日益敏感的当下，这一加价环节本身就构成了结构性劣势。 一位资深商业地产人士分析认为，环市东商圈的变局，是广州城市商业发展到一定阶段的必然产物。丽柏广场的租约调整，只是这场变局中的一个节点，它印证了商圈正在通过业态优化、资源重组，实现更可持续的发展。 目前，越秀区正通过“留改拆”多元改造模式，推动环市东老旧楼宇更新，“一方麓景”等项目的改造正在推进中，环市东商圈的经济密度仍超100亿元/平方公里，亿元楼宇达70栋，基底并未坍塌。“市场应以理性视角看待商业周期与商圈进化。环市东的未来，不在于固守旧日定位，而在于顺应城市格局完成功能转型。” ■新快报记者 陆妍思
