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番禺区中银大厦南侧BC0612015地块地块周边配套齐全 黄德宗 摄 |
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番禺南站板块过往的土地性质多为商业、商服用地 受访者供图 |
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番禺区南站商务区未来两年的城市界面有望迎来整体升级 受访者供图 |
文/羊城晚报记者 徐炜伦 范晗越 在今年10月广州楼市成交量创新高、11月保持同比增长以后，12月，广州楼市继续走出“翘尾”行情。克而瑞数据监测显示，截至12月15日，广州商品住宅成交4247套，已达11月成交规模的一半，其中的12月首周，番禺区新房成交增幅明显，成交量达2.48万平方米，仅次于增城排名全市第二。 相较于成交量，广州新房供应量却略显乏力，上述机构统计显示，12月首周广州新房供应环比下跌38%，其中番禺区供应1.47万平方米在外围区域排名靠后。新房后续供应与土地成交息息相关，据统计，2024年番禺供地脚步相对放缓，前三季度未有宅地成交，不过这一状况在12月迎来了大转变。截至目前，番禺区当月已成交5宗住宅用地，共计成交金额约45.7亿元，预计明年将转换成为TOD等项目，供应优质新房。 番禺南站商务区宅地供应缺口已补上 12月17日，番禺区南站商务区三宗二类居住用地（BA0402074-1地块、BA0402074-2地块、BA0402105地块）成功出让，均由万科旗下的广州市万庚房地产有限公司获得，总成交价为28.8亿元，总计容建筑面积约25万平方米，除住宅开发外，需配建36班九年制学校等。 这三宗住宅用地之所以备受关注，一是南站商务区迫切需要住宅产品来满足巨大人流量带来的住房需求，过去该板块长期缺乏住宅供应，此次出让的地块由原来的商业用地性质调整为二类居住用地性质，并新增了教育用地的规划；二是南站板块潜力受到认可，三宗地块位置接近，均距离广州南站1公里左右，周边地铁线路包括2、7、22号线，由于位于番禺南站核心商务区以内，可以享受到未来高端商业和便捷出行的红利；三是行业龙头万科在土拍市场上久违地露面。 事实上，这三宗用地本就位于南站万科中心项目内，不过，后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件，此次“商办改住”的调整，由政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，后再次通过出让盘活存量用地，既让万科获得连片优质土地，又提升公服配套，实现社会、村集体、企业多方共赢。万科表示持续看好广州南站板块潜能，接下来会继续发挥自身大型综合住宅区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。 随着周边项目的顺利推进，番禺南站商务区未来两年有望迎来整体升级。位于上述地块南侧的广州足球公园项目规划了体育赛事中心、综合商业中心、健身休闲中心、教育培训中心、文娱活动中心五大功能配套，预计将于2025年年底全面建成并投入运营，目前在售首期约25-92平方米的轻奢平层公寓和约45-95平方米百变LOFT产品。广州南站ICC·峻銮项目建筑面积约86万平方米，首期商业将于2026年逐步开放，目前在售68-162平方米三房、四房，约4.5万元/平方米起，该项目周边还有越秀星寰TOD，在售89-114平方米三房、四房，总价在350万-500万元左右。 番禺广场站上盖地块成功出让 12月17日上午，番禺区中银大厦南侧BC0612015地块被广州西溪投资发展有限公司以约5.08亿元竞得，溢价率2%，折合楼面地价16909元/平方米。企查查显示，广州西溪投资发展有限公司为绿城房地产集团所属企业。这是绿城本月第二次在广州出手拍地，12月5日，绿城曾以24.16亿元总价竞得海珠区海珠客运站地块。此外，这也是绿城首次在番禺区拿地，此前绿城曾通过代建代管在番禺区布局有交投绿城·揽江印月项目。 该地块周边配套可谓相当成熟，位于地铁3号线、18号线、22号线换乘站番禺广场站E口旁，周边商场、写字楼林立，包括东侧在建的永隆湾区中心、西侧规划的番禺广场TOD以及南侧的20万平方米商圈——基盛万科里。另外，德兴小学、番禺图书馆、番禺区中医院均在地块2公里范围内，不过距地块最近的学校为东兴小学（具体入读政策以政府公示为准）。 值得一提的是，根据出让公告附件，该地块住宅半开敞空间半计容面积的比例上限由15%提高至20%，是番禺区少数可以达到容积率新规后上限的地块。不过，地块可建设用地面积仅约1万平方米，最大计算容积率建筑面积约3万平方米，总体量较小。 据统计，地块周边板块最近成交的两宗宅地均为2023年出让，分别由路劲、保利摇号竞得，目前已转化为在售项目路劲美的隽樾府、保利琅誉。其中路劲美的隽樾府自9月广州楼市新政后市场行情火热，该项目以刚改、改善面积段产品为主，据克而瑞监测数据，该项目自入市至今累计网签246套，成交均价40860元/平方米，绿城地块所建项目未来或将与之直接竞争。二手方面，番禺广场板块二手主要包括融穗澜湾、柏丽花园等，均价在2.6万-4万元/平方米间。 亚运城板块或将迎来一个TOD项目 12月13日，广州地铁集团有限公司以约11.8亿元底价竞得番禺区亚运大道BD0210116地块，该地块邻近广州地铁3号线石碁南站，位于3号线东延线运营车辆基地范围内，竞得人需配合开展盖下车辆基地的新建、改建、扩建等工程，因此地块未来有望打造成TOD项目。另外，据规划，该地块还将建成一所36班规模的九年制学校及一座110kV变电站。 此外，相关规划文件显示，地块建筑设计当中，鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间，住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。因此，未来由该地块建成的商品住宅有望是高实用率产品。 地铁3号线通达番禺、天河、白云、花都等区域，沿线的亚运城板块由于房价相对较低，常常被刚需购房者纳入考虑范围，由于广州地铁地产此次成交地块的楼面地价仅1万元/平方米（未扣除配建），未来交通的优势和定价将为其带来一定的竞争力。 目前，该地块周边有体量庞大的亚运城项目，在售的天际组团涵盖88-107平方米的三房，均价约2.6万元/平方米，与石碁南站一站距离的傍江站附近有在售92-132平方米三房、四房的保利琅誉，均价约3.5万元/平方米，以及在售90-142平方米三房、四房的龙湖金地天峯，均价约3.8万元/平方米。
