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房地产市场已由新房增量主导转向二手房存量交易主导 |
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，聚焦“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展的核心部署。住房城乡建设部相关负责人权威解读行业发展新形势、新政策、新标准，明确我国房地产市场迎来历史性“两个转变”，定调楼市“进入存量时代”。 “两个转向、两个转变、三化转型” 住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺介绍了“十五五”时期住建事业面临的新形势。据介绍，住建事业主要包括城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块。三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来就是“两个转向、两个转变、三化转型”。 “两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代；“三化转型”讲的是建筑业板块，即建筑业向智能化、绿色化、融合化转型。 数据显示，国内二手房交易占比从2020年的27%攀升至2025年的46%，2026年前8个月，占比已达到52%，标志着房地产市场正式由新房增量主导转向二手房存量交易主导。 4楼及以上住宅都要装电梯 本次发布会广受关注的新规，即全新升级的住宅建设标准，聚焦居住安全、舒适、宜居提质增效，从14个维度优化人居品质。 陈绍旺表示，人民群众觉得好的标准就是“好标准”。其中明确多项硬性规定：新建住宅室内层高标准由传统2.8米统一提升至3米，大幅提升居住通透感与空间舒适度；4楼及以上多层、高层住宅必须配套安装电梯，精准适配人口老龄化趋势和居民日常出行需求；住宅阳台、外廊等临空区域护栏高度统一提升至1.2米及以上，筑牢老人、儿童居家安全防线。同时，推广管线分离、可变户型设计，让住宅兼顾实用性、灵活性与长期运维便利性。 D级危房可依规原拆原建 住房城乡建设部总工程师李晓龙介绍，“十五五”期间住建领域三件大事之一是“把老房子改好”。 针对老旧小区、老旧房屋居住隐患多、改造难度大等问题，住房城乡建设部明确分类处置机制，盘活城市存量住房资源。经专业机构检测评定的D级危房，可依规实施原拆原建，在保持建筑面积基本不变的基础上，彻底更新房屋结构、安防设施和配套功能，实现旧房焕新；普通老旧房屋以修缮加固、局部改造为主，推广装配式装修模式，同步推进适老化、智能化改造。 住房城乡建设部城市管理监督局局长张强介绍，“十五五”时期，全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市绿地5万公顷。 推行现房销售是大势所趋 住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，加快构建房地产发展新模式，是推动房地产高质量发展的重要举措。 房地产发展新模式的内涵可以概括为“1234”：“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。 针对过往楼盘延期交付、烂尾等民生问题，发布会明确，推行现房销售是房地产行业高质量发展的大势所趋。根据国家统计局数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持正增长，占新房销售面积比重逐年提高。新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。 【资本市场反应】 房地产板块集体拉升 9月18日，股市房地产板块全天走势活跃，截至收盘，万科A（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、绿地控股（600606.SH）等直冲涨停板；滨江集团（002244.SZ）、保利发展（600048.SH）等均涨超5%。 东吴证券分析认为，本轮政策进一步强化“严控增量、盘活存量”的导向，明确新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，存量盘活的重要性得以提升。从行业层面看，城市更新、城中村改造及低效用地再开发等存量开发模式的重要性有望进一步提高，具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企或更具优势。 中国银河证券报告指出，今年8月，一线城市新房和二手房价格环比均正增长，二线城市和三线城市价格依旧下降。随着现房销售政策及配套金融政策出台，房企推盘质量逐渐提升、楼市二手房成交占比逐渐提高，楼市有望逐渐稳定，房地产市场有望逐步实现平稳健康高质量发展。具备稳健现金流管理能力、擅长项目运营的房企或可穿越周期，存量房交易同样将因此获益。
