楼上业主想换电梯，拒让楼下业主参与？

　　羊城晚报记者 马思泳

　　近日，广州荔湾区逢源大厦有2楼至5楼业主向羊城晚报“记者帮”报料，因历史原因，大厦电梯无法到达2楼至5楼。当下正是使用了近30年的电梯准备更换之际，6楼至23楼部分业主成立了更换电梯小组，2楼至5楼业主想参与集资却被拒。

　　有6楼至23楼的业主认为，2楼至5楼业主能否使用电梯要按当年法院判决；6楼至23楼（商品房）房价、物管费比2楼至5楼（回迁房）高，业主多出资的费用包含了电梯使用权利。

　　“从1997年入住大厦至今，回家都要坐电梯到6楼，再走狭窄的消防通道步行至4楼。”今年66岁的谭女士是逢源大厦首批业主，她说，刚住进大厦不久，物业曾让2楼至5楼业主缴纳电梯费，但当时有个别人拒绝缴费，令2楼至5楼其他已交费的业主一起被退款。谭女士称，物业公摊费包含了电梯间，“为何我没资格集资换电梯？”

　　根据业主提供的资料可见，2025年11月，《关于逢源大厦集资更换电梯意见征询结果的公告》除统计6楼至23楼业主是否同意集资换电梯外，还提到2楼至5楼总户数46户，发出意见征询表34份中，有34户同意。其中，32户还同意缴交双倍更换电梯分摊费用。2026年4月，意见征询结果再次公示，提到2楼至23楼总户数186户，发出意见征询表162份，收回148份，其中同意145份，不同意3份。

　　“我作为高层业主不同意2楼至5楼使用电梯。”更换电梯小组成员之一的罗先生仅代表个人表示，“高层业主严格遵守当时法院产生法律效力的判决。如认为法院判决有误，可向法院起诉。”

　　有一位业主表示：“（2楼至5楼业主）买房时就知道不是电梯房，不是电梯房和电梯房的房价不同。”罗先生对这个观点表示认同，他表示：“6楼至23楼为商品房，其房价、物管费比2楼至5楼回迁房贵。义务没有履行，（电梯使用）权利哪里来？”

　　也有12楼业主表示，未曾参与投票决定2楼至5楼业主能否使用电梯。

　　5楼另一位业主罗先生于1999年购入房屋，他认为：“时隔多年，大厦更换了不少业主。若以当年法院判决、个别低层业主不交物管费等为由，‘一刀切’拒绝低层业主使用电梯、集资换电梯，是否恰当？”

　　逢源大厦物业主管刘女士表示，在广州市金鸣物业管理有限公司接手管理该大厦前，2楼至5楼的电梯就已上锁，至今维持原状：“6楼至23楼业主想更换电梯，但与2楼至5楼业主分歧较大。电梯可能会更换，但后续是否让2楼至5楼业主参与集资，要看大楼业主的意见。”

　　律师说法

　　房价、物管费差异

　　不能推导电梯专属

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，电梯作为垂直通行设施，与楼梯同属通行系统，是典型共有部分。房价、物管费差异不改变业主对电梯的权属。两者或影响电梯费用分摊约定，但不能推导电梯专属于6楼至23楼业主。2楼至5楼也有业主缴纳含电梯间公摊的物管费、电梯电费等，印证其承担电梯相关费用。

　　业主使用电梯是否要经投票决定？王玉臣提到，广州市中级人民法院系列判决（2023）粤01民终10889号、10891号明确，业主对共有部分享有共有和共同管理权利，业主使用电梯不属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的需业主共同决定的“其他重大事项”，无须经双多数表决。

　　2013年、2014年，曾有3楼业主就电梯使用问题，向法院起诉逢源大厦原业委会和广州市金鸣物业管理有限公司。（2013）穗荔法民三初字第1078号、（2014）穗中法民五终字第543号民事判决书提及了相关内容。

　　王玉臣认为，判决书核心内容为：确认2楼至5楼业主是适格业主，对大厦共有部分享有共有和共同管理权利；认定“开通首层至三层电梯”属于共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主大会决定；因原告未能提供业主大会决议且未证明业委会、物业侵害其权益，驳回诉讼请求。王玉臣表示：“判决书未认定‘2楼至5楼业主无权使用电梯’，更未认定‘电梯事宜由6楼至23楼单独决定’。”

　　王玉臣认为，上述既判力仅限于该案当事人与诉讼标的，目前大厦有的业主已更换，更换电梯属于新的事实与新的共同决定事项，不在该判决拘束范围。该判决适用当时的《中华人民共和国物权法》，但现施行的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条已将“改建、重建建筑物及其附属设施”“使用建筑物及其附属设施的维修资金”明确列入业主共同决定事项并规定了表决比例，更换电梯决策依据应以现行法为准。若按上述规定，6楼至23楼更换电梯小组更应组织全体业主（含2楼至5楼业主）共同决定，而非自行投票、集资。

　　街道回应

　　将继续搭建纠纷化解平台

　　逢源街道表示，大厦电梯使用权争议属于回迁安置的历史遗留问题，目前2楼至5楼业主可乘电梯至6楼后步行下楼，紧急情况下由物业临时开放电梯。

　　大厦原有业委会在2019年1月后因未按规定年审已失效，现大厦无业委会。电梯使用管理人——广州市金鸣物业管理有限公司曾于2025年5月发布公告，推进电梯更换工作，公示了电梯2楼至23楼分摊费用方案。据物业称，因各方意见分歧较大，导致后续无法运作。今年8月以来，6楼至23楼部分业主自发组建更换电梯小组推进电梯更换工作，2楼至5楼业主要求参与被拒绝后，矛盾激化。

　　街道将继续搭建矛盾纠纷化解平台，组织律师、司法所、派出所、市监所等参与调解；压实物业管理公司主体责任，督促其严格落实电梯使用管理人法定职责，保障特殊群体紧急情况下的乘梯需求；完善应急处置预案。