去年东莞楼市整体成交规模趋于稳定（资料图）

　　文/图 陈泽煌

　　备受关注的2021年东莞楼市各项数据日前陆续出炉。总体上看，2021年的东莞楼市整体平稳，受政策调控影响，新房成交市场热度并不算高，整体成交规模趋于稳定。房企方面，由于承受融资压力，下半年各房企拿地也趋于谨慎，营销策略也主张“以价换量”。

　　精准调控：累计出台9次政策

　　2021年的东莞房地产政策全面收紧，全年累计出台调控政策多达9次，市面上潜在的有效需求明显减少，供需关系发生逆转。

　　笔者统计发现，这一年无论是政策的调控频率还是调控力度，都堪称“史上之最”，包括“莞六条”“莞八条”“二手房指导价”“三限房试点”“摇号选房”“房价地图”等，涉及新房限购备案、土地竞拍规则、刚需保障房、二手房限价出售等多个层面，覆盖甚广。

　　其中，最值得重点回顾的是在去年9月30日，东莞市住建局发布《关于启用购房意向登记系统的通知》，这也意味着东莞正式步入“买房摇号”时代。该政策要求从2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目，须统一通过“莞e认购”办理认购登记。由于参与认购的客户数量远远高于房源数量，松山湖的深业松湖云城项目成为东莞房地产行业史上首个启用“摇号”的楼盘。

　　一位东莞楼市观察人士表示，经过层层加码的调控，2021年新房网签量相比2020年呈现下滑趋势，二手房网签量相比指导价新政出台前也出现“缩水”，土拍市场也随之降温，楼市逐渐进入“冷静期”。

　　土拍起伏：全年出让32宗商住用地

　　据笔者统计，去年东莞招拍挂市场总共出让38宗商住商服用地，其中商住用地32宗，出让面积170.81万平方米，同比下滑18%，收金589.11亿元，同比下滑5%，楼面地价12094元/平方米，同比上涨16%。

　　在这一年的土拍市场中，“地王”和“流拍”并存。前三季度房企拿地热情高涨，有17个镇区刷新楼面地价纪录。而到了四季度后，由于土拍新政的落地，禁“马甲”、限售价等条件加持下，融资难的房企拍地热度并不高，热门片区如塘厦、长安、松山湖的地块出让都以“流拍”或“提前终止”收场，第四季度仅有1宗“双限地”及4宗“三限房”用地完成出让。

　　究其原因，有业内人士表示，东莞楼市调控不断升级，房企对于拿地兴趣大减，土拍市场上出现多宗地块底价成交、提前终止出让、流拍的状况，低溢价率拿地将成为接下来土拍市场的走向。

　　新房降温：成交面积同比下滑三成

　　在政策调控持续收紧的背景下，2021年东莞住宅供需双双呈现下滑趋势，全年供应565.37万平方米，同比下滑7%，成交520.33万平方米，同比下滑30%。成交总面积量转换为套数则约为43271套。在此背景下，东莞住宅市场供需关系出现逆转，供过于求逐渐成为常态，并且存量的转换周期下行，截至12月底，存量达411万平方米，消化周期已上升至9.5个自然月。

　　从区域成交来看，2021年各大片区的成交面积同比上一年皆呈现下滑，降幅大致在一到五成，其中水乡片区的成交降幅最大，其成交面积46.83万平方米，同比下滑53%；下滑幅度相对最小的则是滨海、松山湖两个热点片区，成交面积均超100万平方米，是去年全市住宅成交的主阵地；而东南临深片区虽然供应量大，但成交却有超三成的降幅，结合近12个自然月的成交情况及存量分析，临深片区置业需求明显下滑，是全市去化压力最大的区域。

　　从新房价位上看，去年全市新房成交均价达到27100元/平方米，全市超七成的镇区住宅成交均价同比均出现上涨；此外，共有10个镇区年度成交均价超过3万元/平方米，其中长安镇的均价为42791元/平方米，是当前全市房价均价最高的镇街。

　　营销分化：共95个项目开盘或加推

　　笔者统计获悉，去年东莞共有95个项目开盘或加推，数量同比2020年下滑10%。而从项目的去化情况来看，仅39%的项目去化率在七成以上，超过40%的项目去化率低于五成，究其原因是市场有效需求减少，整体认购率降低。

　　从市场走访可得知，去年开盘或加推的项目主要集中在松山湖和滨海片区，均有20个以上项目推售。下半年，松山湖、滨海湾新区、中心城区等核心区域仍有不少热点项目，如深业松湖云城、中海·松湖林语、万科·臻山悦等，去化甚至出现“日光”的现象，其中尤以松山湖片区的去化表现最佳，平均去化率高达71%。滨海湾、中心城区片区的平均去化率亦接近七成，而东南临深片区在投资客逐渐退场的环境下，去化表现最差，平均去化率仅42%，有的项目更是去化不足一成。

　　房企为减轻销售压力，促销手段更是层出不穷。尤其是在去年三季度后，房企为加快销售回款，各项目都开始启动转介，促销力度加大，不少楼盘首付款可以实行分期支付，也可以配合延期半年、一年网签等措施。而为力求吸引客户，提高市场占有率，市面上降价楼盘明显增加，营销普遍以“9.7折”为主，少数住宅项目甚至推出“9折”，部分公寓项目甚至去到“六七折”，竞争呈现白热化。

　　房企方面，万科的商品房成交246亿元居成交额榜首，碧桂园及保利以157.9亿元和156.2亿元排第二和第三位。从个盘成交面积上看，碧桂园·松湖明珠则以成交15.47万平方米的商品房夺魁，保利首铸天际以11.41万平方米位居次席。

　　二手淡静：全年成交210.2万平方米

　　去年的东莞二手住宅市场同样值得关注。从整体上看，2021年东莞二手住宅市场表现为“量跌价涨”，成交面积为210.2万平方米，同比2020年下滑29%，成交均价18471元/平方米，同比2020年上涨16%，均价涨幅呈现放缓。

　　去年以来东莞楼市调控政策不断加码，限购限贷升级，东莞二手住宅成交持续在中低位运行，尤其是在2021年10月8日，二手房参考价政策落地后，市场再受冲击，大量房源降价出售，第四季度成交量价出现“缩水”。

　　新年走向：潜在供应约665万平方米

　　经历多次调控，很多房企也在新的一年面临着巨大的压力。有业内人士认为，2022年的东莞楼市在短时间内将继续保持平稳运行，特别是部分片区同质化新盘较多，且去化速度放缓，所以今年的销售压力同样较大，预计新房市场整体将以“去库存”为主要任务。

　　据笔者不完全统计了解到，今年全市潜在供应量约为665万平方米，东南临深片区将成为供应主力区域，城区片区则供应最少。今年的潜在供应量比2021年有所减少，但库存持续累积，去库存压力仍然较大，市场明显供过于求。同时，在二手房价格调整和新出让地块限房价的影响下，市场价格和成交量或将维持在正常水平以下，呈现低位运行的态势。

　　值得一提的是，随着2021年有多家品牌房企首进东莞，现阶段东莞楼市的品牌房企数量增加明显，品牌楼盘百花齐放，行业“洗牌”预计还会加速；至于头部房企方面，保利地产的销售额及市场占有率快速上升，预计将与万科、碧桂园并驾齐驱，与其他前十房企拉开较大差距。