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位于塘厦镇的云麓半山项目 |
文/图 陈泽煌 进入“银十”楼市传统旺季，东莞市场上众多纯新项目将相继亮相，不少项目乘势加推，为消费者购房提供更加丰富的选择。 业内人士分析认为，尽管“金九”东莞新房市场的供需同比有所下降，但市场刚需的置业需求仍在。前期许多开发商惜售观望，一众楼盘将蓄客周期拉长，导致不少项目集中在本月入市。此外，也不乏部分旧改项目进度加快，促使新项目上市节奏加快。在经历了前两个月的“蓄水养鱼”后，本月中下旬东莞楼市有望迎来推盘高峰期。 不少项目本月上市或加推 10月11日，东莞市住建局发布《2021年9月东莞市商品住宅网上签约销售情况及2021年9月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况表》，数据显示，“金九”传统旺季，东莞各镇街（园区）的洋房网签均价（松山湖、谢岗镇成交量少不纳入榜单）最高的是南城，为44895元/平方米，最低的则是东坑，为13757元/平方米。 网签方面，9月全市地面建筑层数超过4层的新建商品住宅（洋房）网签2351套，环比减少5.3%；网签面积25.51万平方米，环比减少9.1%；网签均价为26242元/平方米，环比微降1.6%。地面建筑层数4层以下的新建商品住宅（别墅）网签100套，环比增长19%；网签面积2.44万平方米，环比增长18.4%；网签均价为32863元/平方米，环比上升9.3%。 虽然9月份新房市场的供需同比下降，但据中原地产研究院统计数据显示，今年“金九银十”推货量主要集中在本月，约占六成，同比2020年和2019年10月同期均上涨，创历史同期新高。本月东莞预计将有12个纯新盘上市，此外，市面在售的多个项目推货量也有所增多，有16个项目单盘推货量均超200套房源以上。 东南临深片区供应活跃 笔者从东莞中原地产研究院了解到，“金九银十”期间预计推货量最大的片区为东南临深片区，预计推货量高达3324套，占全市比重近31%，其中塘厦、凤岗、清溪等镇有多个纯新项目入市。此外，滨海片区推货量预计将达到2515套，占比23%；松山湖片区、水乡片区、中心城区推货量预计分别占19%、11%、10%；东部产业园片区由于缺乏新增项目入市，占比仅占6%，为全市最低。 镇街方面，推货供应最为活跃的是塘厦镇，预计推货量达1679套，占全市比重约为16%，主要是碧桂园莞佳云麓半山、星河璟悦公馆等5个项目推货，还有安居臻悦花园、金众柏悦公馆2个纯新项目也将在近期面世。厚街镇的楼市活跃度仅次于塘厦镇，该镇预计推货量达到1549套，有康华君汇广场、万科瑧山悦2个纯新项目入市。凤岗镇、清溪镇则跟随其后，推货量均超800套，凤岗和清溪镇总共将有5个纯新项目入市。 改善型产品占比上升 据了解，今年“金九银十”期间品牌房企依然主导东莞楼市，将有8家房企首推项目面市，竞争激烈。数据显示，本月预计推货量前三名分别为碧桂园莞深区域、万科东莞、时代中国，这三家房企的推货占比高达31%。其中，碧桂园推货量占据全市推货榜首，预计将有7个项目推新。另外推货量超200套的房企预计有24家，占全市86%，推货量超500套的有7家，占全市25%。 产品方面，洋房供应主要集中在东南临深片区，在排名前四的镇街中占据三席，有8个纯新项目入市。供应量最大镇街为厚街镇，有佳兆业阳光城时代天韵、海逸豪庭、康华君汇广场3个项目推货。而别墅供应量则收缩明显，“金九银十”推新量仅100余套，仅有两镇推货，其中横沥的京彩未来家云墅推货60套，厚街的万科瑧山悦推货45套。公寓则以去库存为主，近期有3个项目公寓推货，分别为塘厦碧桂园莞佳云麓半山、星河璟悦公馆和虎门保利时区，合计推货量约1110套。笔者走访市场发现，目前东莞市场上公寓库存量较大，去化周期长，开发商以去库存为主，公寓供应未来继续保持低位。 从“金九银十”的推货集中度来看，改善型产品推货力度较大，共计推货超4100套，同比去年上升209%，在各类住宅产品中同比涨幅最大，占比高达38%。同时改善产品供应者多为品牌房企，其较大的品牌影响力和较高的客户认可度有望带动“刚改”购房者积极入市。 房企加大营销力度冲刺“银十” 除了推货量加大之外，现场氛围的营造也成为项目眼下的营销重心，不少楼盘在本月开展各种暖场活动，其中大体量项目尤其注重人气，不少销售人员直言：“不管消费者买不买，先要让售楼处‘暖’起来。” 近期，东南临深片区的清溪、塘厦、凤岗等镇各楼盘，纷纷在各自营销中心开展主题活动热闹迎客，为市民和购房者准备了丰富多彩的活动。如振业清溪雅苑举行亲子专属DIY活动，精彩纷呈；三正·鹏程上花园启动“金秋购房节”大型促销活动，并引进网红款“国潮风格趣味拍照馆”，吸引市民前往“打卡”。 业内人士认为，丰富的产品类型及营销氛围或能激发市场需求更好地释放，尽管今年“金九银十”东莞楼市供需相较去年同期水平有所下降，但根据市场表现来看，目前新品供应量较大、品牌高品质项目入市增多，且不少新盘的首批价格诚意满满，足见房企对本月的销售成绩非常期待。
