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地处城区周边的茶山镇，有一众楼盘等待加推入市 |
文/图 陈泽煌 临近年底，各大房企为了冲刺12月份的业绩，各类活动如折扣优惠、送全屋装修、限时“特批房”等如约而至，这对于刚需购房者或是改善型需求者而言都是福利。 笔者近期走访市场获悉，为了吸引刚需客户，低总价房源成为房企抢夺市场的关键，有的楼盘通过降价促销而赢得市场关注。在竞争加剧下，为蓄客、抢客，频频可见各楼盘之间打起了价格战，价格可谓“一个比一个低”。 中心城区板块迎降价促销 自东莞按照六大片区统筹规划以来，中心城区片区除了“东、南、莞、万”四大街道，还延展了石碣镇、高埗镇的镇域范围。对于楼市行业板块来说，这两个镇正是主城区的刚需外溢置业地，相较于主城区这里的价格更低。与此同时，石碣镇的城市配套相对其他镇街更成熟些，因此得到市场的关注也更多。 目前，石碣镇内有中海·左岸东宸、新城御珑公馆、美的招商·东樾密樾、嘉宏锦时、达鑫江滨新城、利丰中央华府、腾龙名悦公馆等多个楼盘在售。从月度销售报表上看，这些项目在全市个盘中的表现也不俗。 “根据我们团队了解到，年底石碣在售的楼盘，推出的特价房源数量都很多。”位于崇焕西路一楼盘销售人员顾女士告诉笔者，其项目现存少量建面90-130平方米的高层洋房，在售均价约1.9万元/平方米，带装修交付。“从目前情况看，想短时间清盘的可能性不大。但临近年底，不排除公司会推出更大力度的折扣。”该销售反映说。 无独有偶，恰位于崇焕东路的另一楼盘，也在日前迎来开盘，首推建面81-117平方米的三、四房洋房，均价约2.4万元/平方米。笔者查阅资料发现，该宗地原为工业用地，属于旧改地块，但在2017年8月，该开发商通过3.8亿元的收购价格取得，其中可改造为居住用地的面积约3.1万平方米，也就是现在建设中的此项目。有知情人士透露，该项目原定首批售价远不止如此，但或许因妥协，最终定下这个对于刚需友好的价位。 此外，位于石碣镇东城中路延长线一楼盘价位，也从年中在售的3.2万元/平方米，下降至现今的3万元/平方米；位于民丰路的一楼盘也将在售均价从1.5万元/平方米调降为1.3万元/平方米，不过值得留意的是，该楼盘现在在售的是小户型产品，面积段仅为37-53平方米的住宅。 “市场定价很多时候根据比较法来定价，市场好时，一个比一个高，市场差时，一个比一个低，这就是市场定价法则。”业内人士认为，主城区在售楼盘很少，但城区周边楼盘比较多，将近20个楼盘，货量超万套以上，市场竞争激烈。并且临近年底，部分房企的资金压力大，加上有个别品牌楼盘的“低开”效应带来示范作用，势必促使周边的楼盘价位下调。 预计“双12”房企优惠力度更大 据东莞中原研究院统计数据显示，受政策调控加码影响，市场有效置业需求大幅缩减，东莞城区周边楼市在近期发生了较大的变化，自今年第四季度开始城区周边出现了明显“降价潮”，多数楼盘的售价往2万元/平方米的水准回调，甚至出现个盘低至“一字头”。 位于寮步镇寮城中路与东升路交汇处一品牌楼盘2期，其于上个月加推31栋，在售建面75-150平方米的二至四房，均价约2.65万元/平方米，现在最低售价为2.2万元/平方米。据业内人士透露，这个项目地段十分出色，南向旗峰山公园，并临近环城路、莞樟路、松山湖大道等交通要道，可享受星河城、万达、世博商圈的配套设施，包括完善的商业、娱乐 、医疗服务。但该项目的明显“低开”成为风向标，引发了城区周边许多项目陆续降价。 位于万江街道金丰西路一楼盘在近期“低开”入市，在售均价约3.5万元/平方米，近期，该项目推出的特价房低至约2.9万元/平方米，这个价位在业界看来，实属近几年主城区性价比较高的项目了。值得注意的是，万江另有一碧桂园项目开盘在即，预计首推产品将是建面100-141平方米的三、四房，现阶段也有不少业内人士在等待其备案价出炉。 而厚街镇职校西路一楼盘也在近期启动降价，其主推建面97-131平方米三、四房产品，首付25万元起，在周末有特价房推出，除了享额外“9.9折”外，均价约2.2万元/平方米带装修交付。茶山镇茶山北路一楼盘也在近期海报推广，显示该项目即将加推入市，此批产品售价1.9万元/平方米，并且打出“一字头”即可入住“双核TOD”居住区的标语…… 笔者走访市场获悉，实际上从“金九”开始东莞市场上已有很多楼盘打折促销、花式降价，特价房、优惠房、一口价等信息充斥着朋友圈，并且楼盘策划善用教师节、中秋节、国庆节、“双11”等节点开始大规模促销，预计接下来的“双12”则更是良机，房企的优惠力度或许更大。 新盘将加快入市步伐 “调控加码后，有资格的购房者变少，客源有限加之市场观望气氛浓厚，更需要项目作出大幅度让利，降到购房者心理价位，刺激入市。通过观察，近期为抢客，各项目之间打起了价格战，价格一个比一个低。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，作为楼市的风向标，东莞城区周边房价下行，也会引发其他板块区域出现降价潮，因为好地段的项目降价会抢占市场先机，导致其他项目去化更加艰难，因此会促使其他楼盘跟随降价。 与此同时，笔者查阅东莞市住建局官网发现，今年上半年拿预售证的还有货量的项目，倘若按“4.29新政”要求，备案价位下调价格间隔时间为半年，现阶段已经到了基本可以调价的时候，预计年底会迎来一批房源的降价。而“金九银十”拿到预售证的项目较多，目前无法调价，市场环境仍然激烈，需要到明年5月份才能调价，预计届时市场将会再吹起一阵“降价风”。 车德锐表示，由于年底多数房企资金较为紧张，又面对近期越来越多项目降价促销，预计一些项目也会加快推货节奏，尽快抢占市场先机；此外，虽然有的新项目目前并未流出开盘动态，但考虑在年底业绩压力下，同时有效客源量越来越少，预计“捂盘惜售”的可能性不大，取而代之的是将很快上市。 建议 刚需购房应从自身需求出发 降价促销不断，越来越多的楼盘释放优惠信息，但是“买涨不买跌”的心理又让购房者陷入观望情绪，一道艰难的选择题摆在面前：现在购房合适吗？降价的房源能不能买？ 石碣镇一楼盘营销负责人江先生告诉笔者，楼盘自10月底加推以来，现在每个周末都有2-3套特价房源推出，旨在吸引客户前来现场。“但作为特价房源，楼层位置和户型方面通常会有一些欠缺。比如边户位置，一般是底层、二至三层或者顶层，定价策略上本就比其它位置好的房源要低一些。还有一些是清退的房源，认购后由于种种原因没有网签。不过，这些信息他们也会如实告知看房客。”该负责人坦言。 一位东莞楼市观察人士则认为，近期出现的优惠房、特价房，在价格上来说无疑是实惠的，但同时也要擦亮眼睛，倘若有些楼盘打折力度超大，则有可能是该房企急需周转等，在这种情况下，楼盘会出现停工、延期交房甚至是烂尾的可能性，因此建议尽量选择大品牌房企的项目。 “年底楼盘让利幅度加大，其实目前已到了很好的出手时机。对于刚需购房者来说，现在可以买。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐也表示，刚需购房者可以利用市场调整的契机，从容不迫挑选自己心仪的房子，并且可以趁这波打折促销，以更优惠的价格入手一些品质更高的项目。作为自住，在选择的时候回归到居住本身，从个人需求出发。
