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临近“金九”，部分楼盘迎来看房客 |
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各大板块各有特点。图为以邻近地铁为卖点的茶山镇某项目 |
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寮步镇楼盘项目众多。图为当地一在售楼盘样板间 |
文/图 陈泽煌 若想在东莞中心城区购房，并追求性价比优势的话，相信会有很多人重点推荐高埗、石碣两镇。在东莞楼市版图中，石碣、高埗两镇是极为重要的存在。这里住宅体量庞大，且经过多年开发建设，无论是品牌房企深耕布局，抑或市政交通、商业娱乐、文化教育等配套皆日趋完善。 此前的“7·4新政”将主城区四大街道划入“限购区域”后，市场进入阶段性调整期，眼下许多置业需求也纷纷转移到环主城区的寮步、厚街、茶山等镇，这也给当地市场带来利好影响，使它们逐渐成为主城区置业外溢的重要接收地。 行情 环主城区关注度趋高 意向置业的张先生在南城上班，但考虑到房价稍低的石碣、高埗置业。他坦言以前对主城区周边镇的发展有偏见，理所当然认为配套滞后，但近期看了一些房源后，让他耳目一新，他觉得周边镇的配套现已非常完善了，适合生活。“相比起来，周边镇不至于会像主城区拥堵，上下班通勤较为省时快捷，所以我正考虑在大王洲桥一带买房。”张先生坦言。 事实上，在主城区四大街道还没开始限购之时，凭借着中心区位辐射、规划持续升级的优势，石碣、高埗、茶山、厚街、寮步等镇区就一直是购房者青睐的区域，这些镇区也被东莞房地产行业统称为“环主城区板块”。尽管随后陆续出台了多轮楼市政策，但购房者对于环主城区板块的关注度依然处于高位，即使在市场观望情绪浓厚的大环境下，这些镇区的楼市行情仍保持着相对稳定。 8月3日，位于高埗镇的华侨城天鹅堡启动“莞e认购”登记，数据显示共有964人登记意向，随后在8月13日该项目首开，推出10个楼栋共556套房源，当天短短3分钟的销售成绩就有519套。 同样在8月13日推售的，还有位于寮步镇的万科时富金色家园二期。该项目当天加推最后批次的产品，户型面积段为80-150平方米二至四房，均价约2.61万元/平方米。据介绍，该项目距离东城星河城约3公里，自面市以来，先后占据今年3月、6月的全市签约量月度榜单首位，并成功挤进上半年东莞全市楼盘网签套数前三行列。无论新政前后，销售情况一直都很稳定。 另外，与南城一桥之隔的厚街镇时代天韵，距离东莞市中心直线距离约8公里，凭借地理位置、产品设计以及高性价比，吸引着很多主城区客户，特别是在新政后，其均价环比稳步上升，目前在售均价约2.57万元/平方米。该项目在7月成交了91套房源，也是自开盘以来单月销售的高峰值。 “在主城区工作，在环主城区板块置业，这几年是许多上班族选择的生活方式。”一位东莞楼市观察人士表示，得益于长时间的供求平稳，如寮步、石碣等主城区周边的镇街楼市走势稳健，逐渐成为置业外溢的优质选择，尤其是今年下半年，还有部分纯新项目筹备进场，更让后市充满期待。 现状 板块市场各有特点 笔者走访发现，在环主城区板块的市场上，房企抢跑快销的意愿在“金九”前加强，尤其是低首付、专属优惠等营销方式的运用，使得成熟产品快速取证、快速去化成为共识，这让市面产品线逐渐丰富，在增加购房者选择空间的同时，也促进市场有序发展。 不过，这5个环主城区镇，有2个属于中心城区片区，2个是松山湖片区的主力板块，还有1个的发展方向是滨海片区产业重镇。因此，鉴于片区不同的定位、规划等因素差异，适合的置业群体也难免大有所异。 以新房市场为例，高埗镇目前只有华侨城天鹅堡在售，其“大社区+限房价”的优势，对城区外溢的刚需改善群体有着很强的吸引力。 石碣镇则与东城仅一桥之隔。作为城区的“后花园”，当地楼市供应充足，通勤主城区的交通也十分便捷，吸引了不少购房者的目光。笔者沿着东城中路延长线、崇焕中路一路向前，先后可看到中洲城邦、中海·左岸东宸、恒基·旭辉江山、新城御珑公馆、美的招商·东樾蜜越等多个项目，既有工整划一的现房社区，又有塔吊林立的建设工地。据悉，该镇也是全市在售楼盘量较多的镇街之一，市场行情颇为稳定。 同样在售新盘量多的还有茶山镇、寮步镇。笔者统计获悉，茶山镇目前有碧桂园·瑜璟臺、龙湖|金地天曜城、莞民投·和昌莞月湾等7个项目在售，均价自1.9万-2.8万元/平方米不等，该镇的新盘聚集度高，产品同质化相对突出，现阶段以“TOD+地铁”的噱头依然是市场大卖点。 寮步镇则有万科时富·金色家园二期、华侨城纯水岸、金地保利领峯等10个楼盘在售。目前当地最新推售的两个新盘，保利越秀·金茂松湖云禧的最新备案价达到3.9万元/平方米，主力产品为建面98-115平方米三至四房；南山悦府在售户型为建面95-120平方米三房四房，将以毛坯交付，均价约3万元/平方米。据悉，因接壤松山湖、东城两大“限购区域”，现阶段寮步镇楼市有一定的利好空间，但当地市场竞争激烈，因此有很多房企选择继续投入更大力度的折扣促销。 经过多年的发展，厚街镇的楼市开发重点已外移到南城接壤地段。除了水濂山一带分布有海逸豪庭、卓越大中·晴熙云翠等项目外，沿着地铁2号线站点也有臻山悦、湖景等多个在售楼盘。走访中，笔者发现当地楼盘的营销概念多以主打“南城盘”为共识，类如时代天韵打出“15分钟通国贸”的旗号，而康华云溪更以占据南城及滨海湾新区交汇处为卖点，在近期的销售中取得不俗成绩。 后市 纯新项目有望“金九”亮相 值得关注的是，临近“金九”，东莞楼市将进入传统的推售旺季，预计各大房企将进一步加快营销推盘节奏，接下来有诸多新项目将入市，其中就包含关注度较高的寮步镇和厚街镇的两大纯新项目。 位于厚街镇珊美地铁口旁的朗豪公馆目前待售中，备案价格未出。该项目地理位置十分优越，笔者从南城CBD出发，无论走东莞大道还是乘坐地铁2号线，都非常方便，通勤只需25分钟左右。8月20日，在项目工地现场，笔者见到有许多工人和车辆正在施工，经询问得知，该项目两栋住宅楼设计高度为32层，现已达到即将封顶的状态。不过仔细观察，也不难发现该项目占地、体量都比较小，楼栋之间相隔较近，只有2栋住宅楼及1栋商办楼。据现场销售介绍，两栋住宅楼分别是2梯5户和2梯6户设计，产品面积段为76-98平方米的三房，预计将在本月底开放营销中心，9月正式推售。 沉寂多年的寮步镇美尔顿越洋广场项目也有望在“金九”亮相。该项目早在2018年就举行开工仪式，目前工程进展已达预售标准，但迟迟未能入市。不过，据业内人士透露，该项目预计将在近期启动营销动作，并陆续备案推售2-13号的住宅楼，产品为建面97-187平方米的多户型洋房。在项目现场，笔者走访获悉，其不但规划建设有住宅、商办产品以及休闲文化步行街区，项目旁还有市政规划的文化娱乐用地，设施较为完善。目前，周边已有成熟的住宅小区如中央公馆、海悦花园等，二手房均价在2.4万-2.7万元/平方米左右。 “随着下半年政策的发力，预计市场的分化会更加明显，这也对环主城区板块楼盘的销售提出挑战，房企从拿地研判、产品开发、营销策略等各个环节，注重产品及服务提升相信会再度强化。”业内人士表示，大部分购买力外溢到主城区周边，石碣、高埗、寮步等楼市的发展前景更加被看好，并且随着更多新盘入市以及土地集中出让，接下来进入传统行业旺季的“金九”，更让市场对楼市成交的表现愈发期待。
