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菊香苑建筑破损明显 |
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稻花村外围 |
文/图 王淇 最近，东莞老旧小区掀起改造热潮，中心城区的多个老旧小区正有序翻新。引入物业公司进行小区管理、增设燃气入户、更换老旧电梯……笔者日前在南城稻花村、菊香苑、石竹花园等老旧小区走访发现，改造工程以基础设施升级为主，旨在优化人居环境，提升居民生活品质。业内人士分析，改造后的老旧小区，房价和租金的表现值得期待。 政府投资拟申报改造样板试点项目 老旧小区改造不仅事关民生，也事关城市发展和更新。南城作为东莞城市中心，做好老旧小区改造责无旁贷。 今年3月29日，东莞市公共资源交易网发布了《南城街道稻花村、菊香苑和石竹花园老旧小区改造项目总承包（EPC+O）工程招标公告》，根据公告内容，稻花村、菊香苑和石竹花园老旧小区将迎来进一步改造。改造包含四大重点，分别为建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升。 南城街道拟将稻花村、菊香苑以及石竹花园小区改造项目申报为东莞市老旧小区改造样板试点项目，因此改造资金来源为政府投资，总投资金额约1.87亿元。 如今，稻花村、菊香苑和石竹花园已动工改造，现进度如何？据小区附近的中介透露，目前三个小区已整改了燃气和更换了老旧电梯，建筑本体还未开始修缮，最近有望动工。 笔者实地走访上述三个小区发现，目前三个小区建筑本体改变并不大，还存在夜晚照明不足，公共服务设施缺乏等问题。但走进每一栋楼，可以看到物业公司已入驻三个小区，为其提供管理服务。此外，小区内老旧电梯已被更换，每月还将进行2次例行电梯保养。 改造方案公开透明，施工正有序推进 “几个月前和现在相比，小区改变不大。比较明显的就是对燃气进行了整改，这个在房子内部才能看到。”稻花村一位业主告诉笔者。走访中，也有业主对改造表达了自己的看法：“其实小区外墙以前就修缮过了，但是效果不好。希望今后进行外墙修缮不会对房子内部墙体造成损坏。” 笔者在着手改造的三个小区公告板看到，项目改造设计方案和临时业主大会的会议表决结果均被公示出来了。在今年7月，三个小区的临时业主大会都表决通过了“南城街道办事处按《南城街道稻花村、菊香苑和石竹花园老旧小区改造项目》设计方案进行老旧小区改造工作”，此外，稻花村和菊香苑还引入了物业进行为期三年的小区管理。笔者梳理发现，公告板上的简略改造设计方案和此前公布的四大改造重点基本符合。 针对公告板上的简略改造设计方案，笔者拨打了客服中心电话提出进一步咨询详情。相关工作人员表示，小区客户服务中心能够提供一本完整的小区改造设计方案供业主翻阅和监督，下一步的改造工作会和有关部门、建筑设计公司尽快确定。 中铁十局集团有限公司及广东省华城建筑设计有限公司是稻花村、菊香苑和石竹花园改造项目的中标方。华城建筑设计公司相关负责人在电话中告诉笔者，公司每个星期都会来现场两三次，与业主和客服中心进行协调，目前，改造施工正有序推进。 三个小区楼龄老，但区位优势明显 南城街道小区众多，为何选定稻花村、菊香苑和石竹花园着手改造并计划申报东莞市老旧小区改造样板试点项目？笔者走访中了解到，稻花村、菊香苑和石竹花园至今已有20多年的楼龄。由于建成年代较久，三个小区现有的大部分公共设施设备已老化，存在较大的安全隐患。 除了安全方面的考量，稻花村、菊香苑和石竹花园所在的地理位置也是重要考虑因素。三个改造小区所在的汇一城片区，属于南城核心地带，具备全市最优质的市政配套，商圈聚集，公共交通便利。小区不远处就有南城中心小学、阳光幼儿园和老年大学，教育资源丰富。三个学校的校区也处在楼市活跃板块，在二手市场依旧有着较高认可度。对比周边的宏远、西平等生活圈，汇一城生活圈在楼市中表现更活跃，且成交周期更短。 笔者在贝壳二手房上查询三个小区在售房源发现，尽管小区楼龄高，设施老旧，但二手房房价并不便宜，基本在3万元/平方米以上，并且可供出售的房源并不多。出租方面，由于三个小区的房源多为两房以上的户型，单套房的月租金基本在2500元以上。稻花村一位业主说：“这里的地理位置好，房子大部分都是业主自住，出租和出售的比较少。也有业主将房子划分为多个单间出租，租金不便宜且很好租，承租方基本都是附近上班的年轻人。” 业内人士：改造对房价租金有加分作用 改造是否会拉动老旧小区租金和二手房价格？有业主对此并不看好。一位业主表示：“出租和出售主要还是看房子内部装修，要说拉动效果的话，不远处的新盘中海源境，建成后应该会对这一片区的房价起到一个拉动作用。” 合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺表示，老旧小区改造，提升了居住品质，美化了居住环境，对房价和租金有加分作用。但新盘对同等地段老小区的房价影响，取决于市场行情。当行情上行，新盘会相应拉升旧小区行情。反之，当新盘价格下行，也会带动旧小区相应比例下行。现状尚不明确，但未来的行情值得期待。
