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17年过去，我们已经不缺房 |
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述评/图 羊城晚报记者 詹青 是不是又有一个买楼的机会放在我眼前而我并没有珍惜？最近，有不少购房者都在问这个问题。 为什么突然这么问，因为宅在家里太无聊，想太多？ 并不是！ 回忆，有时候会让人清醒，有时候会让人更纠结。17年前那个春天的记忆，并没有随着时间流逝而模糊。因为那一年，正是楼市底部的底部。 香港楼价腰斩、广州楼市探底 1999年，香港私人A类住宅在港岛的价格大概是4.2万元/平方米，到2003年7月见底，跌到 2.3万元/平方米，成为过去20年楼价的最底部。 那一年，非典疫情重创香港楼市，楼价近乎腰斩。广州楼市也同样出现楼价明显下跌。 2003年，广州十区商品住宅均价为3888元/平方米，同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼，楼市遭遇重挫。 相比于香港的大跌来说，广州在“非典”那一年的楼价调整其实不太大：跌幅最大的楼盘基本在15%以内。那时，广州最热门的荔湾板块才卖5000元/平方米，至于珠江新城，也不过卖3000元-4000元/平方米。 不过，“非典”过后出现了惊人的反弹。现在回头看看，2003年仍然是广州楼市的底部。 炒楼出现，楼市如脱缰野马 “非典”对于楼市的重创，很快就随着疫情的过去而消失。楼市否极泰来，开始进入真正的“黄金时代”。 张羽冲，从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战，就是发生在2003年“非典”这一年。 当时，楼市陷入低迷状态，北京富力城一期以6000多元/平方米开盘，张羽冲一下子拿下50多套单位，几乎把几栋楼朝南的最好户型都订下，完成了一次漂亮的“抄底”。 2003年之后，在房地产中渔利、以炒楼为业的“张羽冲们”越来越多。 “温州炒房团”也出现了，嗅觉敏锐的投机者开始四处纵横的日子。据当时的媒体报道，2003年11月23日，温州购房团包三架飞机看房，开售当天包揽深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。 虽然广州楼价较为理性，并非温州炒房团的主要目标城市，不过，当年在售楼部，也常常可以看到“欢迎温州购房团”等字样的横幅。 总之，从2003年开始，房子的投资属性开始被发现、被发掘，“土豪买下一条街”“买房如买大白菜”等消息不绝于耳，全民购房投资的时代慢慢开启。 首次突破万亿元大关，楼市开始23倍飞跃 事实证明，这是楼市开始飞跃的一个转折点。 根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿元大关。 商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿元，相比2002年的6032.3亿元，涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米，较2002年26808.3万平方米增长25.77%。 与此同时，房企呈现井喷态势，由1998年19960家，激增至2003年的37123家，增幅近两倍。 如果说，楼市是一名竞技场上的选手，那么，从2003年以后，就进入完全不一样的重量级较量了。 17年过去了，在刚刚过去的2019年，商品房销售面积达到了17.1亿平方米，比2003年增长了近14亿平方米，约6倍，销售额近16万亿，比2003年增长了接近23倍！ 请回答2020：楼市会像17年前那样刺激？ 回过头来看，2003年，确实是楼市底部中的底部。而后，楼价不再回头，尽管中间也有震荡起伏，向上的势头是坚决、明确的。 2019年，广州楼价为31692元/平方米，相比于2003年的3888元/平方米的均价，是接近10倍的涨幅。 那么，当下受“新冠肺炎”影响下趋于淡静的楼市，会否回到17年前，成为又一轮筑底反弹的起点呢？ 我们的答案是：不会！ 尽管时下楼市的低迷与2003年楼市有一定的相似，但仅仅是表面的相似而已。 当下的低迷，说到底是楼市的高位盘整，未来不会有大起大落。 究其原因，是楼市缺乏大幅反弹的土壤，现在的楼市与2003年楼市，在基本面完全不同。 一、从需求上看，广州现在的人均居住面积近40平方米，而2003年的人均居住面积不超过15平方米。不缺房子，基本解决了居住问题，是这17年来最大的变化。 二、政策基调完全不同。尤其是从M2（广义货币供应量）看，增幅不及2003年的一半。2019年12月末，M2同比增长8.7%。 回首2003年，8月31日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，这也就是后来广为人知的18号文件。其第一条申明：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”让楼市驶入了一个新的快车道。 从根本上看，2003年，中国楼市处于市场化快速推进的初期，干劲十足。 而从当前楼市表现来看，商品房成交量开始下滑，全国楼市处于盘整降温期，而政策的基调是“房住不炒”。 虽然，广州楼市在2019年年末开始筑底回暖，但是，这一轮回暖更多是开发商降价、促销促成的。当前的供应大于需求，三至五线城市更是如此。说到底，楼价最终由供求决定，供求关系的变化才是最硬核的指标。 相信，春暖花开过后，该过去的会过去，该继续的还会继续——楼市理性回归，还会往前走。
