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城市交通越来越发达，刚需买家可以走得更远 |
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地铁21号线开通，买家往东置业步伐加快 |
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21号线沿线有很多楼盘，宜居指数高 |
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新塘站备受瞩目，是广州楼市的热门板块 |
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地铁13号线周边楼盘品质不错 |
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南沙是近年来广州楼市的热土 |
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成熟的亚运城，是刚需购房的热门大盘 |
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地铁往往是楼盘的大卖点 |
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专题文/图 羊城晚报记者 詹青 本版插图/范英兰 “五一黄金月”购房旺季即将到来，这是今年楼市的第一个推货高潮，或许也是购房者一个入市良机。 今年的春天让人不胜唏嘘，今年楼市的开篇也非常特别，重新出发、怀揣希望与美好而行，是整个社会的命题，也是楼市的命题。 安居，是一个家庭最基本的诉求。如何找到适合自己的安居之所，是刚需购房者迫切需要解决的问题。 城市这么大，刚需购房的方向在哪里？ 我们的答案是：地铁。 地铁缩短了各地的通勤时间，让城市“变小”，让购房版图“变大”。沿着地铁去找房，这是城市、楼市发展给刚需购房者的机会。 刚需购房依据 出行半径隐藏的秘密 城市有多大？我们可以用脚步去丈量，这就是出行半径。 滴滴出行曾公布过一个出行半径排行榜，对出行半径的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。数据显示，北京的城市半径是31.7公里，居全国第一；其次是上海（30.8公里）、深圳（30.5公里）、佛山（30.3公里）、广州（29.8公里）。 华南城市研究会副会长孙不熟认为，从这可以看出，在北上广深这样的一线城市里，30公里是一个关键的数字。换算成通勤时间，大致是1个小时以内，而这也是很多人购房的选择依据。 城市外拓，购房选择外溢。近几年，随着城市外拓步伐加快，置业郊区化的趋势越来越明显。数据显示，2020年，广州市新增楼市供应1万套左右，有大约8500套、超过八成的一手楼在郊区。 虽然越往外走房价会越低，但大多数购房者还是会在出行半径与购房成本之间选择一个平衡点，以此作为置业的依据。1个小时就是一个临界点，在1个小时通勤圈以外的房子，通常被视为“不适宜常住，不推荐刚需买家购买”。 刚需购房评估 地铁1小时通勤圈内 在城市的交通命脉中，地铁以其便捷、准时成为人们通勤的重要公共交通工具。1997年6月28日，广州地铁1号线试运营，成为全国第四个、广东省首个开通地铁的城市，至今23年间，广州地铁运营总里程突破500公里，居全国第三，实现11个行政区通地铁。 地铁，让人们走得更远，也让人们的置业版图更大。 目前，楼市热门的刚需板块均分布在有地铁或者未来有地铁规划的片区内，地铁所带动的1小时通勤圈在置业选择里备受重视。 地铁对不同区域楼市的影响不一样。地产专家邓浩志认为：“对核心区来说，离地铁站5分钟、10分钟、15分钟，价差可能不会很大；但是在郊区就不同了，阶梯分化明显，距离地铁站越近，房子的价值越高。有研究表明，与地铁站的距离每增加1%，则会引起房价下降0.08%，郊区物业对地铁的倚重，比核心区要大得多。” 一条地铁新线的建设，对郊区楼盘的利好非常明显，往往可以刺激一个板块楼价的上涨。有数据显示，地铁开通前后，楼价约有15%的涨幅。 因此，刚需买家到郊区购房，房子附近有没有地铁站、地铁通勤时间是否超过1小时，这些评估非常重要。 刚需购房攻略 多花1小时省下800万 在广州的置业版图里，房价的最高点是被称为“宇宙中心”的珠江新城，目前一手住宅单价已是“10万+”；而以珠江新城为圆心，以1小时通勤为半径，地铁所到之处的沿线房价，最低价约为1.8万元/平方米，以一套100平方米的房子计算，总价差在800万元以上。 地铁，为刚需买家提供了更大的置业版图与价格福利。在这个“五一黄金月”，以珠江新城为圆心，在地铁1小时通勤圈内，有哪些适合刚需买家“上车”的楼市热门板块与楼盘？ 下面，我们将以东部线、南部线、北部线三部分，画出一幅明晰的刚需置业路线图（备注：往西进入佛山市，西部线暂不列入路线图）。 A 东部线 地铁21号线 员村→天河公园→棠东→黄村→大观南路→天河智慧城→神舟路→科学城→苏元→水西→长平 →金坑→镇龙西→镇龙→中新→坑贝→凤岗→朱村→山田→钟岗→增城广场 市场现状 地铁开通楼价反下调 去年年底，地铁21号线全线贯通，该线路横跨天河、黄埔、增城三区，沿线串起上百个小区。 其中，沿线所到的黄埔长岭居、科学城，增城朱村、中新、荔城都是楼市热门板块，从21号线规划出炉到全线开通，大多数楼盘的单价已经突破“2万字头”大关，与2017年相比接近翻了一番。 不过，21号线开通后，楼价反而相对稳定并略有下调。今年受疫情影响，部分开发商急于回流资金，推出优惠，对比高峰期的房价，不少沿线楼盘的售价均录得下降，降幅最大的超过15%，对刚需买家来说，不失为一次执笋良机。 置业提醒 分清快线慢线站点 ●21号线在增城区内共有7个站，分快线和慢线，快线跑完全程比慢线节省约15分钟，购房者要注意楼盘附近的地铁站是慢线还是快线站点。目前，楼市热门板块附近的站点有山田站，是慢线站点；增城广场站和凤岗站则是快线站点。 ●山田站附近有几个大型楼盘在售，周边配套尚待完善，不过胜在楼盘规模较大，自身配套可以自给自足。 两个快线站点的楼市状况差异较大，适合人群不尽相同。凤岗站周边住宅楼盘密集，选择丰富，楼价丰俭由人，距离中心区较近。但生活配套尚待完善，购房者需要特别留意楼盘的自身配套，能自给自足的项目价值更高。增城广场站周边的荔城板块属于增城中心，拥有区内较好的教育、商业、医疗等资源，但距离广州核心区较远，楼价在区域内相对较高，更适合在增城工作的买家。 地铁13号线 鱼珠→裕丰围→双岗→南海神庙→夏园→南岗→沙村→白江→新塘→官湖→新沙 市场现状 购房门槛相对较高 地铁13号线途经的楼市板块，距离中心区更近，通过13号线换乘5号线可直达珠江新城，交通便捷度高。 增城区内的热销楼盘主要分布在白江、官湖、新塘站附近，相比21号线沿线，楼盘的可选择性较少，购房门槛较高。 其中，最热门、楼价最高的是新塘站附近的楼盘，新塘板块利好集中，除了地铁之外，还拥有新塘TOD（以公共交通为导向的发展模式）新塘南站，是广州第一个TOD枢纽、穗莞深三地的中心节点，规划有多条轨道线路，拥有枢纽中心的地位，配套成熟。 置业提醒 实地考察站点距离 ●新塘站楼价较高，投资色彩较浓，更适合投资、自住均想兼顾的买家。 ●13号线一期在增城区内的站点不多，真正的地铁物业也不多。有的站点只是规划中的，最后站点建在哪、距离楼盘有多远，购房者要实地考察进行甄别。 B 南部线 地铁4号线 黄村→车陂→车陂南→万胜围→官洲→大学城北→大学城南→ 新造→官桥（未开通） →石碁→海傍→低涌→东涌→庆盛→黄阁汽车城→黄阁→蕉门→金洲→飞沙角→ 广隆→大涌 →塘坑→南横→南沙客运港 市场现状 总有一盘适合你 往南走，目前最适合刚需买家的是地铁4号线沿线楼盘。4号线起于黄村站，途经天河、海珠、番禺、南沙四区，适合刚需买家的楼盘主要分布在南段。 位于海傍站的亚运城，多次上榜广州热销楼盘榜单。经过十年发展，已经成熟。有“铁一系”中小学，广州医科大学附属第二医院已运营多年，亚运城广场已经开放，大城配套兑现，总价适中，是刚需买家的热门选择。 进入南沙，目前地铁通达的有金洲蕉门河、黄阁、南沙湾三个板块，相对来说，金洲蕉门河和黄阁板块更适合刚需买家。 近一两年，南沙楼市销量最高的是金洲蕉门河板块。该板块有南沙区府、万达广场，是南沙最成熟的板块。 黄阁板块不属于自贸区范围内，商业配套尚未成熟，但未来随着汽车城产业发展，刚性需求会逐渐增多，房价总体来说比金洲蕉门河板块要低。 置业提醒 地铁+学位很重要 ●目前南沙只有一条地铁4号线，真正地铁上盖的住宅项目不多，不少楼盘与地铁站还有一段距离，需要接驳，购房者要实地体验，弄清楚接驳时间。 ●南沙不少地铁上盖项目在售的是商用物业，价格比住宅便宜不少，热度也不低，但是商用物业不能落户也没有学位，买家要特别留意房子的性质。 ●南沙近年来有不少名校进驻，如华南师范大学第二附属中学、广州二中南沙天元学校、广大附中（南沙）实验学校、广州外国语学校附属学校初中部、执信中学南沙学校等，刚需买家购房建议留意楼盘周边的学位配置情况。 C 北部线 地铁9号线 高增→清塘→清公式→莲塘→马鞍山公园→花都广场→花果山公园→花城路→广州北站 →花都汽车城→飞鹅岭 市场现状 底气足闷声发大财 往北走，是地铁9号线延伸而至的花都置业版图。 说起花都楼盘，很多人觉得存在感不强，事实上，低调的花都一手住宅均价早已突破2万元/平方米，甚至有楼盘单价已经奔向“4万字头”，底气越来越足，可谓闷声发大财，建议刚需买家多加留意，尤其是在白云区工作的市民，没必要千里迢迢跑到增城或者南沙买房，同样的预算，配套成熟度更高、居住舒适度更好的花都地铁盘难道不香吗？ 目前，花都区内的地铁9号线沿线，关注度较高、适合刚需买家的是滨水新城和花都区府周边板块的楼盘。 现在最热门的滨水新城，有地铁清㘵公式站和莲塘站，距离中心区近，邻近花都湖，环境好，新盘多，板块潜力大。花都区府板块成熟度最高、配套最全，不过楼价是最贵的。 ●目前花都楼市最热、供应最集中的板块是滨水新城，最靠近中心区，不过周边配套尚未到位，购房者需对楼盘周边多加考察，是否邻近地铁站、有没有学校，这些都会影响楼盘的价值。 ●如果想享受成熟的配套，建议选择邻近花都区府的板块。 ●整体来说，花都楼盘偏向自住型，投资色彩偏弱，所以买花都的房子要有平常心，不要太在意会否升值，老老实实考察自住所需的各种因素，有什么学校、菜市场在哪，居家过日子，还是实在些吧。 置业提醒 配套影响楼盘价值 楼盘资料提供：中地行市场研究部
