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“宝藏区域”:深爱的请深爱,不爱的请走开

来源:羊城晚报     2020年05月22日        版次:A19    作者:詹青

    

  平心而论,白云区的城镇化水平确实偏低。根据广州市统计局数据,2019年广州城镇化率为86.46%,而白云区仅有81.04%,低于平均值,不及黄埔区,甚至也不及番禺区。

  白云区楼价到底凭什么如此坚挺?开发商为什么会抢购土地?因为开发商看到的是支撑白云区楼价背后的理由。而正是这些理由,让白云区楼市成为“宝藏区域”,具有深度挖潜的空间。

  理由1:“土豪”老板很多 消费力有支撑

  和费尽心思拉动人流消费、居住的区域不同,白云区最不缺的就是——人,这是白云区楼价最硬气的理由。

  广州市统计局发布的最新数据显示,在广州市各区中,白云区常住人口最多,2019年末达到277.96万人,比第二名的番禺区多出近100万人。不仅如此,从增量来看,白云区常住人口增量也是全市最高的,2019年白云区常住人口增量是黄埔区的近三倍、南沙区的近两倍,说明白云区对人口的吸纳力一直很强。

  不仅人多,有消费力的人也多。

  白云区的民营企业数量是广州最多的,约占广州市的一半。白云区批发市场就有近200个,占广州中心区批发市场总量的三分之一。这里面有多少低调的“土豪”老板?虽然没有具体的统计数字,但是开发商案头的市场调研却颇有说服力。近几年在白云区拿下多块住宅用地的龙湖集团负责人对记者说:“白云区楼市的地缘特点非常明显,根本不需要往外寻找客源,白云区的人买就够了。”

  有人,就有住房需求。无论哪个档次的项目,白云区楼市一直不缺购买力,这是白云区楼盘“躺赚”的最大原因。

  理由2:主城区范围内 该轮到白云了 

  地处主城区的白云区,离越秀区、天河区非常近,离机场也不远,交通通达性好,出行十分方便。

  从城市房价半径规律来看,按照距离珠江新城10-15公里的层次递减,可以发现,在10-12公里半径范围内,能开发的空间已经越来越小。往西是近两年来中心区楼市最火爆的广钢新城与白鹅潭板块,如今一手住宅单价也要“5万+”。而白云区众多热门板块都在这个半径范围内,这些板块半个小时可通达珠江新城,除了本身的消费力之外,也能承接核心区外溢的消费力。在主城区其他板块已经开发得差不多的情况下,白云区仍有可开发空间,自然而然会成为楼市布局的重点。

  理由3:稀缺山景资源 讲求宜居享受

  云山珠水,向来是广州豪宅发展的脉络。广州的豪宅有两类:一是江景盘;一是山景盘,广州人对白云山的感情和热爱非常深厚。最老牌的江景豪宅是二沙岛别墅;同期就有老牌的山景豪宅与其相媲美——白云区南湖板块豪宅群。此后,珠江新城江景豪宅流光溢彩;同时,白云新城豪宅也毫不怯场同台叫板“10万+”。

  目前,白云区豪宅以白云新城最为集中,目前在售的岭南公馆、首开龙湖·天奕最高售价为11万元/平方米,总价过亿元、依白云山山脉而建的别墅有华远雲和墅、佳兆业天墅、新天半山。有人认为,买珠江新城豪宅,可能更多是为了身份认同;买白云山豪宅,则更多是为了宜居和享受。

  理由4:拼实力讲概念 白云皆有好牌

  2211亿元,2019年白云区GDP总量进入广州前四。近几年,白云区可圈可点的实力项目有不少:广州设计之都、白云新城总部经济集聚区、白云湖数字科技城等重点产业项目纷纷出台,形成“三足鼎立”之势,承接和吸纳更多大型实力企业和总部,招揽来大量高新人才。广州14个TOD交通枢纽,白云区就占了3个,分别是白云站(棠溪)TOD、嘉禾望岗TOD、太和TOD。尤其是白云站(棠溪)TOD,预设7条地铁线路接入,总投资高达440亿元。无论是拼实力还是讲概念,虽然风头不及黄埔、增城、南沙,但白云楼市都有牌可打,而且都是实实在在的好牌。

  另外不得不提的是,白云区还有最大的一张好牌——优质的土地资源。按照广州土地供应计划,2019-2020年,白云区是广州市可供应挂牌地块最多的区域,超过番禺、南沙、增城。这意味着,在主城区置业,未来要看白云区了。

  白云区的储备用地大多通过城市更新、产业升级盘活释放出来,取得的成本、未来的开发门槛都不会低,事实上,近几年白云区楼盘档次越走越高,也是优质高价土地倒逼的结果。

  记者手记:非诚勿扰

  在广州的置业版图里,一直存在固有认知的梯队。第一置业梯队是天河区、越秀区;其次是海珠区、荔湾区;第三梯队是番禺区、白云区和黄埔区。

  而在第三梯队里,不少新广州人会更倾向于选择有漂亮大社区的番禺区,而不会选择被城中村、批发市场包围着的白云区。还有部分购房者,倾向于选择发展势头劲、话题性更强的黄埔区,认为其升值潜力会更大。所以,就算是在第三梯队里,白云区也并不是最被看好的一个。但奇怪的是,白云区的一手住宅成交量一直不低,2019年白云区一手住宅网签面积达37.1万平方米,同比涨幅位居全市第二,去化周期为11个月,比天河、越秀、海珠三区都低。

  必须承认的是,白云区楼市要改变公众对其杂乱的固有认知还需要一段时间,而白云区众多的城中村、批发市场的改造与生机,城镇化的成长,也需要时间和耐心。但是,你不能否定白云区楼市可期的成长潜力和强劲的内在消费力。

  白云区楼市就是这样一个你可能看不懂、内里却在迅速成长的市场,不妨用一句话来形容——深爱的请深爱,不爱的请走开。       (詹青)