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广州第二轮集中供地,中心区有多宗靓地推出 陈秋明 摄 |
文/羊城晚报记者 陈玉霞 2022年广州第二轮集中供地将在下周一(7月18日)进行限时竞价出让。此次将集中出让的地块有14宗,起拍总价约253亿元。虽然此次集中供地是2021年至今土地集中出让中供应宗数和总面积最少的一次,但也不乏天河、荔湾和海珠等热门中心区的地块。 近日羊城晚报记者了解到,至记者交稿时,已经有不少开发商有了目标地块,特别是一些热门地块,也有望引发举牌潮。土地交易历来被视为楼市风向标之一,此次供地有三大看点值得关注,它们对后市或将产生一定影响。 看点一 出让规则放松能否提升开发商拿地热情? 抛出橄榄枝,望迎凤凰来。此次土地供应,政府也体现出了满满的诚意。 一是推出多宗综合素质较高的用地。除了越秀区零地块供应外,热门的海珠、荔湾和天河等中心区共有6宗靓地出让。这些地块的地理位置都比较好,在海珠区的琶洲板块和昌岗路板块、荔湾区的南岸路、天河区的燕塘板块等,这样的地块位置也意味着地块周边的各种配套已基本完善,令未来项目已具有相当的优势卖点。 二是推出高质量用地的同时,多数用地的出让规则在持续放松。综观该批用地公告可见,除了海珠区锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块之外,其余地块取消了“竞自持”环节,直接变成“限地价+摇号”。去年的集中供地规则中,有一项是竞自持,即要地块获得者持有相关建筑物的面积一定年限,不能作分割处理,只能自用或出租。广州近年来成交的地块中,部分自持面积30%-50%不等,也有地块最高的自持面积达100%。这样的自持物业,对自持者的资金和运营管理能力都是较大的考验。此次集中供地多数用地取消“竞自持”,对开发商意味着成本降低、盈利空间增大,从理论上说,这将有望提升开发商参与土地竞拍的积极性。 18日的出让情况是否真如预期非常值得关注。 看点二 天河宅地地价会否达到上限? 此轮供地,天河、荔湾和海珠共有6宗用地出让,因此备受业界关注。特别是天河区,此次供地距离该区上一次的宅地供应已长达20个月,且燕塘地块三(AT020883地块)的出让总价和起拍单价都是此轮供地之最。 燕塘地块三出让总价高达70.6亿元,一方面是因为该地块用地面积逾8万平方米,是中心区难得的大面积地块;二是因为地块地段优势明显,其位于天河区梅花园地铁站东面400米左右,西面临近白云山,地段和生态环境都不错。同时,天河区长时间未有宅地供应,也更凸显该地块的价值。在克而瑞广佛区域公司的统计中,从2018年至2022年5月份首轮供地,天河区供地仅6宗,位居全市十一区供地宗数倒数第二名,比同期海珠的10宗、荔湾的14宗还少。但从成交率的角度看,除2019年天河区广氮AT0607113地块撤牌外,天河区其他供应的地块均百分百成交。 在扣除8405平方米的配建面积后,该地块起拍楼面地价折合为44211元/平方米。不过,出让公告也显示,该地块的最高上限地价为811933万元(未扣除配建时楼面地价为48300元/平方米、扣除配建后楼面地价为50841元/平方米),采用的是“限地价+摇号”的方式决定地块归属。 即使该地块达到最高限价,这个地价也不会刷新区域地价。2020年11月成交的天河区奥体公园北侧北AT1003036地块,由合景泰富拿下,扣除配建后成交楼面地价为51463元/平方米。 近期有业内人士称该地块已经有十余家房企“虎视眈眈”,届时会否有激烈的竞争,也值得拭目以待。 看点三 民企进场积极性会否增加? 今年5月的2022年首轮集中供地,共有17宗用地成交。虽然该次国企央企地方城投平台合计获得了14宗用地,但沉寂已久的民营房企也开始入场,大华集团、兰园控股分别竞得1宗土地,体现出对市场一定的信心。 有业内人士认为,从现阶段看,民营房企在“三道红线”下爆雷情况较多,不少民营房企目前正处于能否活下去的边缘。据不完全统计,已完成二轮土拍的10城合计共约有25家民企拿地,占比仅约两成。 也有业内人士看到,部分城市里民企拿地积极性也在增加。在杭州、重庆、合肥以及青岛等,民营房企拿地积极性有了恢复的信号,比如重庆,当地民企保亿置业和国瑞阳光在国企央企强势拿地的情况下,依然竞得2宗和1宗地块,而且保亿置业两宗宅地合计30.79亿元,成为重庆二轮供地拿地金额最高的房企。 即将开始的今年第二轮集中供地,民企是否还会积极进入广州地市就成为又一值得关注的现象。毕竟,广州已经沐浴着粤港澳大湾区建设的东风,未来也将具有更大的想象空间。