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这其中，一手住宅均价约20775元/平方米的大岭山镇引起笔者注意。其位于东莞中南部，提及该镇令人印象深刻是其“家具名镇”“莞香源地”的名号。这几年随着松山湖片区的崛起、滨海湾新区规划等利好，位处黄金地段的大岭山镇一跃成为东莞楼市新宠，现今该镇的楼价可谓是东莞黄金板块的“价格洼地”。 “低洼”的楼市价格 大岭山镇位于滨海湾新区、松山湖片区及城区片区“黄金三角”的中心位置，外部则与深圳宝安接壤，距离宝安空港新城25公里，与南山区相隔30公里，地理位置可谓是相当优越。 笔者了解到，近年来，大岭山镇利用良好的区位、交通和生态优势，不断加大投入完善城市配套设施建设，大力发展第三产业尤其是房地产业，城市功能不断完善，居住环境不断成熟，城市形象不断提升，成为一个环境优美、生态良好、配套完善的生态宜居城镇。 据乐有家研究中心介绍，深圳上班族高度集聚的科技园，大岭山镇开车过去仅需约30分钟。“这么短的车程，两地房价却‘天上地下’，大岭山镇一手住宅约2.1万元/平方米，而深圳科技园房价则达约8.5万元/平方米，相差大概4倍之多。”业内人士认为，即便是相邻的7个镇区，大岭山镇也是房价的洼地所在，除虎门镇外，其他几个镇区房价都高过大岭山镇，如毗邻的松山湖高新区，房价甩开大岭山镇9000元/平方米。 “金九银十”网签量高 优越的地理位置，带来的也是不俗的成交。 根据乐有家研究中心数据统计显示，近几年来大岭山镇每年网签量基本都在2000套以上（今年1-10月份网签量已达1805套），其中2016年网签量高达4644套，跻身33镇区（含松山湖高新区）前五位，这在当年东莞楼市上可谓“异军突起”。 笔者了解到，今年1-10月份大岭山镇一手住宅网签量波动较大，高峰时期为“金九银十”这两月，分别达到了326和309套；而低谷期则出现在春节档的1、2月份，每月仅40余套的网签量，表现十分低迷。 在成交均价方面，除了3月份均价在2万元/平方米以下外，其他月份均在2万元/平方米以上，成交均价最高水平出现在今年1月份，达到了2.4万元/平方米，与最低时价格差近5000元/平方米。 从整体房价走势上看，大岭山镇在五年时间内，房价从10115元/平方米上涨到20775元/平方米（截至今年12月12日），上涨率超过100%；并且目前房价保持在“2字头”，在东莞33镇区中也是中上价位。值得一提的是，大岭山镇房价上涨属于阶梯式的，其中2015年到2016年仅一年时间房价就上涨63%，可谓“神速”。 此外，据乐有家研究中心统计数据显示，大岭山镇三房户型成交最多，占比达56.2%；其户型对应的90-120平方米规格房源成交占比也较高，占到了43.2%。因此，大岭山楼市总价在100万-200万的房子占比最高，达到71.1%；即便是总价在200万以上的房子，也占到了14.9%。 一手新房成交热门 笔者查阅资料了解到，大岭山镇自2006年起入驻首个房地产开发项目（金地）后，又先后引进开发了凯东、中惠、新世纪、万科等住宅项目。大岭山镇楼市产业的良性发展不仅为居民提供一个崭新的城市生活方式， 还对于完善城市配套、提升城市形象，推动当地产业升级和经济转型起到积极作用。 不过，虽然大岭山镇一手住宅成交突出，但二手房成交量则一般。乐有家研究中心对此分析认为也与镇区属性有关，前几年主要是新房开发，二手房在新房限购后才有了起色。“大岭山镇二手房年过户量维持在300套左右。成交均价方面，三年时间，大岭山镇的价格从约1.6万元/平方米上涨到今年的约1.9万元/平方米，三年期间上涨17%，幅度与新房相比差强人意。”乐有家研究中心蒋小姐分析认为。 与此同时，笔者了解到，今年1-11月份大岭山镇二手房过户量并不太高；在“金九”过户量最高，达到47套；低谷期则为2月份，仅8套交易。并且成交价也有一定的波动，低谷时期的2月份近1.6万元/平方米，而在“银十”则达到约2.1万元/平方米的价位。 值得一提的是，根据乐有家研究中心统计，大岭山镇热门成交小区为中惠沁林山庄、光大山湖城和新世纪领居。这三个小区挂牌价相差不大，都在约2万元/平方米左右。因为二手住宅小区房价整体偏高，所以一手新房反倒成了市场成交热门。 居住氛围不断成熟 笔者了解到，按照《东莞市大岭山镇总体规划（2016—2030年）》，大岭山镇将承接深圳的产业转移和松山湖创新服务业的扩散，建设服务于深圳、松山湖的居住配套功能区，发展以家具、印刷、电子等为特色的区域性高新制造业集聚区；未来的功能结构定位是打造对接深圳和松山湖的创新服务区、重要的制造业基地。 从交通上看大岭山镇内有4条高速路出入口，交通非常便利。此外，东莞地铁1号线在紧锣密鼓的筹建中，届时在大岭山镇将设有3个站点，在轨道交通方面大岭山镇未来将会非常便利。 大岭山镇整体教育也不错，镇内有广东省一级学校大岭山镇中心小学，对于看重教育质量的家长而言，这里是不错的选择。大岭山镇生态环境优美，有多层级公园体系，从大型综合公园到社区小公园一应俱全，再加上森林+湿地公园，整个大岭山可以说是“山水环抱”。 笔者了解获悉，通过对接松山湖以及承接相邻镇区的外溢需求，大岭山镇正在以飞快的速度往前奔跑，根据前不久东莞市统计局公布的2019年上半年经济数据，大岭山镇GDP123.87亿元，位居33个镇区的第12名。笔者认为，虽不是绝对意义上的“价格洼地”，但置业大岭山，未来也许可以享有与松山湖一样的发展前景。 （文/图 陈泽煌）
