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东莞市场上的存量住宅用地项目共163个（资料图） |
文/图 陈泽煌 “银十”已接近尾声，东莞存量住宅及土拍市场的现状如何？ 日前，东莞自然资源局发布了《东莞市存量住宅用地项目信息》公告。数据显示，截至今年10月12日，东莞市场上的存量住宅项目共163个，占地总面积达到640.05万平方米。 土拍市场方面，当前房企拿地比较谨慎，原定于昨天出让的塘厦镇诸佛岭社区2021WR028地块、长安沙头社区2021WR029地块已提前宣告终止出让。纵观全局，接下来还将有5宗“限房价、竞地价”地块在本季度推出。 存量住宅涉及163个项目 据了解，存量住宅项目信息的公开，一定程度上能影响购房者对于房价的预期。 根据《东莞市存量住宅用地项目信息》公告显示，截至今年10月12日，东莞全市未动工土地面积221.92万平方米，已动工未竣工土地面积418.13万平方米，未销售房屋的土地面积223.76万平方米。具体到项目，城区片区有28个，松山湖片区有42个，临深片区有25个，滨海片区有22个，水乡片区有26个，东部片区则有20个。 从数据中可以了解到，现阶段市面上的热门板块如城区、松山湖、临深片区，未来供应量十分可观，其中松山湖片区最为活跃，多达42个项目待动工或待入市。这些项目中，也不乏万科湖境花园、嘉华嘉誉湾、中海松山湖花园、山湖碧桂园四期等市场关注度颇高的楼盘。 另外，笔者从中原地产研究院获悉，截至今年9月30日，东莞全市住宅库存套数27877套，库存面积持续上升，约336万平方米，环比上升5%，同比上升7%。按照过去6个自然月消化速度计算，未来住宅库存消化周期将持续拉长至8.8个自然月。其主要成因是改善群体处于观望状态、投资投机需求退潮等，造成库存逐步积压。 一位楼市观察人士认为，存量住宅项目信息应当保持长期的定期公布，无论是对于购房者还是楼市，都有积极向上的意义。信息公开一方面使得房企在拿地决策时，有了参考基数，可以避开存量扎堆区域；另一方面对于普通购房者来讲，更多的信息也能增加其全局观，减少盲从，增加置业从容度。 “流拍”地块亦受库存影响 事实上，存量住宅项目的发布，也影响到未来土拍市场的走势。 笔者了解到，原定于昨天竞拍的塘厦镇2021WR028号地块占地面积44489.72平方米，起拍总价达到25.1亿元，起始楼面价达到22409元/平方米，新房限价约38220元/平方米。该宗地块的保证金收缴截止时间为10月18日的下午5时，但由于未收到房企报名参拍而不得不终止出让。 据悉，该宗地块处于塘厦镇中心区域，地形方正且周边公共配套设施完善。但由于接二连三楼市调控政策，加上当地的潜在供应量巨大，使得一众房企现阶段并不敢轻易出手。 据中原地产研究院数据统计，去年深圳客占东莞楼市购房主力降到10%，今年上半年进一步降至4%。且处在临深片区的塘厦镇楼市潜在库存大，约有13个楼盘在售、待售。其中，在售楼盘有春晖国际城二期、星河璟悦公馆、碧桂园云麓半山、卓越华堂卓著天城、金众柏悦公馆5个，均价为2.8万元/平方米—3.9万元/平方米；而通过旧改方式入市的楼盘项目占比超过一半，多达6个项目，分别是碧桂园云麓半山、卓越华堂卓著天城、金众柏悦公馆、时代新天地花园、粤港湾华府1号等。 值得一提的是，即将入市的深圳安居臻悦花园，项目位于塘厦最中心的地段湖景路旁，南至迎宾大道、西侧邻近三正半山豪苑、北侧御湖半山，占地面积约3.9万平方米，总建面约12.8万平方米，规划由7栋高层住宅组成（包括1栋配建安居房，6栋商品楼），产品户型面积为95平方米-130平方米三至四房，目前项目关注度颇高。 东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，塘厦地块终止拍卖的成因有几个方面，一是塘厦镇未来两年新房的供应量太大；二是整体房价预期向下，房企对22409元/平方米的起始楼面价有所犹豫；三是起拍总价达到20多亿元，房企对调控政策的综合评估持谨慎态度，因此土地市场的降温将进一步向楼市传导。 三季度市场冷热分化明显 资料显示，今年第三季度东莞公开挂牌出让的土地占地面积135万平方米，总建面约416万平方米，建面同比去年同期上涨3%。其中，共成交29宗土地，包括13宗工业地、12宗商住地、1宗商业地、1宗城市更新、2宗其他用途地块，成交面积占比达40%。成交的12宗商住地合计占地面积80万平方米，建面244万平方米，实际楼面地价为15664元/平方米，同比去年下跌9%。 业内人士认为，第三季度的土拍市场表现出冷热分化明显，房企对优质地块保持热情，有8宗地块刷新纪录，但对条件较差的地块预期降低，望牛墩地块甚至底价成交。此外，第三季度出让地块主要集中在价格较低的镇街，资金压力相对较小，房企积极竞拍。 笔者了解到，除了已终止出让的塘厦2021WR028地块、长安2021WR029地块之外，接下来还将有5宗“限房价、竞地价”地块在本季度推出，分别是虎门镇赤岗社区2021WR034地块、长安镇沙头社区2021WR030地块、长安镇新民社区2021WR031地块、塘厦镇石鼓社区2021WR032地块以及凤岗镇塘沥村2021WR033地块。 业内人士认为，两宗地块同期“流拍”说明了当前房企拿地比较谨慎，尤其是针对土地出让条件苛刻以及房地产市场表现不佳的市场尤为谨慎，不得不三思而行，采用保守的策略。与此同时，业内预测接下来这5宗土拍，在资金有限的情况下，可能会有更多房企退出参拍报名，预计仅有少数品牌开发商、央企国企开发商会感兴趣。
