|
|
去年东莞公开出让36宗商住地，其中成交32宗（资料图） |
文/陈泽煌 图/邓窕玲 去年12月30日，伴随着松山湖2021WR037地块因故终止出让，东莞2021年度“土拍大戏”提前落下帷幕。据了解，去年上半年各大房企竞争激烈，为了拿地甚至造出多个“马甲”公司轮番上阵，只为提高终次报价环节的“中奖率”。而进入下半年，在密集政策的调控之下，房企拿地的积极性出现下降逐步回归理性，市场上出现多宗地块以底价成交、提前终止出让、流拍等状况，“低溢价率拿地”成为当前土拍市场的现状。 18宗地达最高限价 回顾2021年的东莞土拍市场，从整体数据上看，去年全年公开出让36宗商住地，其中成交32宗，4宗终止或流拍，32宗地块共揽金589.11亿元，其中18宗地块达到最高限价。 据笔者统计，这32宗成交地块总用地面积约171万平方米，总建面约488万平方米。除了东城、莞城、石龙、中堂、常平、横沥、石排、企石、谢岗9个镇街没有土地供应外，这些地块覆盖了余下的25个镇街（园区）。 从片区供地来看，滨海湾片区是去年供应数量最多的片区，全年共挂牌9宗地，其中有2宗长安地块流拍，实际成交数量则为7宗；该片区在去年也“新动作”不断，长安、虎门各有1宗地为三限房地块，还有1宗人才房地块被VIVO竞得。 此外，笔者了解到，去年成功竞拍的地块中，已有大部分完成备案，个别项目如南山府、恒基旭辉江山、中海松湖云锦等7宗地块已开放营销中心或样板房，有望在2022年年初入市。 4家房企首进东莞 得益于近年来东莞房地产行业的不断发展，不少外来房企纷纷瞄准东莞市场。在去年16家土拍摘牌的房企中，有4家是新进房企。而老牌的保利地产则以119.34亿元拿下分布在清溪、黄江、桥头、大岭山、望牛墩、樟木头的7宗商住地，成为年度“竞地冠军”。 值得注意的是，去年成交的地块中有23宗为国企性质的房企摘牌，占比超7成，特别是第三季度后，资金紧张加上更为严苛的竞拍条件，鲜见民营企业拿地的身影。譬如在去年拿地数量排名第二的东实集团，拥有东莞市属的国有独资企业背景，其在去年10月底连续拿下4宗“三限房”地块。 一直活跃的东莞万科对区域的选择则更为挑剔，其主体公司（含联合体）也在去年拿下滨海片区、松山湖片区的3宗地块，排名第三；碧桂园、华侨城、中海与初入东莞的越秀地产、深圳南山地产各拿下2宗地块，并列第四。 在地块总价方面，由华润拍下的南城商务区地块以56.1亿元夺得年度“地王”。笔者查阅资料获悉，该地块在去年8月11日出让，前期已引发各方关注。地块地理位置优越，位于南城街道“东莞国际商务区”，占地面积144071.58平方米，建面将达80万平方米以上，且地块可建最高高度为499米，若建成后或将是东莞第一高楼。据悉，这是华润继万象府之后，在东莞主城CBD区域拿下的第二宗商住地，目前该项目备案名为“华润置地中心”。 房企拿地更趋理性 笔者留意到，去年全年东莞出台房地产相关调控政策17次，其中有不少与土拍息息相关。例如在2021年2月27日，东莞市住建局深夜发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求强化房地联动调控机制，要求供应住宅用地不少于300公顷，加大中小套型普通住房供应比例。在下半年的8月2日和8月26日，“莞八条”和“三限房”政策相继出台，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，并选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇开展共有产权住房建设试点。 而在“金九”期间的9月9日，相关部门发布了《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》，明确规定同一竞买人及同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一宗宅地。这一规定的出台，禁止了房企用多个“马甲”抢地的现象，规范了土拍市场秩序。以往热门地块的参拍企业最多时可达数十家，这一现象或将不复存在。 “总体上看，2021年上半年土拍火热，多宗地块刷新纪录；下半年随着政策持续加码，土地降温明显，出现流拍和终止现象，从而导致2021年全年土拍市场先热后冷，整体供需同比下滑。”合富研究院高级分析师李兴旺认为，东莞房地产行业经过多轮严格调控后，东莞土地市场也受到影响，土地拍卖出现流拍或低溢价成交的现象，且随着土拍新政频繁出炉，房企变得冷静沉稳，拿地不再“随心所欲”。
