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房企加大力度开发刚需房源，图为东莞某在建楼盘项目 |
文/图 陈泽煌 近期，贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》（以下简称《报告》），从居住消费行为特征、选择偏好及居住痛点等方面进行详尽的描述分析，其中《报告》提及东莞刚需置业的套均总价为175万元，而套均面积则是80.5平方米。 那么根据这些重要指标，目前东莞市面上在售的楼盘项目，究竟有哪些楼盘可称之为“刚需盘”呢？意向购房者又该如何选择适合的房源？ 刚需套均面积80.5平方米 实际上，与周边城市如出一辙，这几年来东莞楼市的购买群体皆以刚需客为主。当然，房企也对产品进行了新的调整，目前东莞已存在许多“小三房”“小四房”的房源，空间更灵活、更紧凑，这也将是后市中东莞刚需房的主要特色之一。 价格是刚需房最为敏感的因素，《报告》显示，2021年一线城市套均总价约为298万元、新一线城市套均总价约为149.5万元、二线城市套均总价则约为123.4万元；东莞以175万元的总价位居35个样本城市中第十位。置业面积方面，《报告》中提及15个新一线城市居住面积均值约为83.86平方米，而东莞作为新一线城市，套均面积低于平均值，为80.5平方米。 笔者留意到，《报告》中并未具体涉及一二手住宅的性质区分，但按照“套均总价175万元”“套均面积80.5平方米”这两项指标，笔者日前也对新房、二手房市场进行了走访，目前只有少数在售楼盘、成熟小区相较符合“刚需”标准。 东莞多数房源超“刚需总价” 笔者走访了解到，位于寮步镇的万科·时富金色花园二期也在售75平方米的刚需户型，虽然户型小，但均价达到约2.65万元/平方米，折合测算需约199万元/套。“已经明确了，接下来有新的一批备案，价格也不贵，也会有180多万元的总价房源推售。”该项目销售人员透露，“虽然同样的价位在水乡片区可以买到三房，但在我们项目只能考虑二房，毕竟地段不同。” 而位于石碣镇的新城御珑公馆同样在售面积为81平方米的洋房产品。笔者查阅数据发现，该项目单价为2.4万元/平方米，但综合测算，最小户型置业成本也需要至少195万元/套。 此外，笔者走访多个在售“小户型”项目了解到，虽然有很多项目户型符合刚需客户需求，但因片区位置、配套、景观等因素加持，很多项目套均价位皆超过175万元的“门槛”，有的甚至需要至少200万元。例如鲁能公馆78平方米的三房，总价约211万元/套；星河璟悦公馆78平方米的二房，总价超过242万元/套；振业清溪雅苑73平方米-75平方米的二房，总价也要185万元/套。 二手市场仍有选择空间 在可售新盘数量有限的现状下，东莞楼市也不乏地处成熟地段、价格合适的二手房源，可一定程度弥补新房市场“总价高”的局面。 笔者查阅某中介平台数据了解到，只要输入总价预算、优先面积段两个条件，就会弹出目前在售的一批符合“刚需门槛”的二手房源，例如松山湖月荷居小区一套80.5平方米的三房，挂牌费用在172万元；东湖花园一套82平方米的朝南房源，总价约170万元；保利海棠一套79平方米的三房，出售价170万元；玖颂江湾一套78.5平方米的三房，也特意标明“低于市场价28万”，总价170万元即可成交等信息流。 业内人士认为，相对新房来说，二手房不仅看得见、摸得着，可实地了解房源楼座位置、采光、观景等条件是否满足预期，且购买后即可入住。同时，不排除有部分二手房业主着急出手，因此愿意接受低于市场的定价，适合刚需客“捡漏”。 刚需不代表一味追求小户型 事实上，从东莞楼市近两年来的成交趋势可以看出，主要购买力已从“改善”“投资”群体逐渐向“刚需”“首次置业”转变，并且市场上确实有部分小户型新盘仍可列入刚需考虑范围。不过，对于刚需购房者而言，小户型不代表可控的总价；同理，追求置业理想，也不应该一味妥协对居住的需求。 一位东莞楼市观察人士认为，小户型、低月供的优质产品或许是刚需置业者的“福音”，但也需注意楼盘的氛围是否适合长期居住、是否适合家庭成员的增添、是否适应规划配套的发展等问题，应理性按需选择。 目前，市场上无论是新房还是二手房源，不排除有些特价房对刚需族的吸引力。但是，在购买特价房时，需仔细了解房源的情况，比如房源所在的楼层、朝向、采光、户型、社区配套等，以免买到“瑕疵房”。总之，面对“异常”的折扣要多留个心眼，应当货比三家。 谢岗多盘推小面积户型 “我们的产品面积有78平方米、81平方米、95平方米、98平方米和118平方米等多种户型，从三房到四房都有。”在谢岗镇招商保利·依城大观营销展厅，现场销售告诉笔者：“我们项目在这边的定位，就是打造一个接纳本地客户和周边镇街外溢置业的刚需盘。” 据悉，招商保利依城大观现在售多种面积段的三四房洋房，带装修交付，均价约1.7万元/平方米。按照初步测算，该项目面积78平方米的三房户型每套总价在133万元左右，当然不排除未来楼盘有更为优惠的促销折扣或特价房推出。 无独有偶，距离该项目不远处的谢岗碧桂园·樾府，不仅户型类型与上述楼盘相似，连在售均价也是不谋而合的1.7万元/平方米。“我们项目体量不大，总共有999户房源，并且只售81平方米、92平方米及117-119平方米这三种刚需族较青睐的面积段户型。”该项目展厅销售人员如是说。 走访中，笔者了解到，目前市面上在售的新房源，也仅有谢岗镇部分楼盘的价位较低，如唐商翰林府均价约1.77万元/平方米、天麟八号公馆均价约1.65万元/平方米等，而其他镇街板块的“小户型”因单价偏高，总价也不菲。
