特定情形下居委会可代行业委会职责

　　羊城晚报记者 李晓旭

　　2月28日，记者从深圳市住建局获悉，由该局会同深圳市民政局编制的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》（以下简称《办法》），3月27日前正在向社会各界征求意见。《办法》规定，在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。

　　填补业委会缺位

　　根据深圳市住建局的介绍，深圳市住宅区目前成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。住宅区物业管理的甲方主体缺位，不利于住宅小区业主自治和物业服务质量提升，影响住宅区正常运作。

　　据悉，2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》规定，通过创新业主大会二轮选举、推行电子投票等举措，积极推动业主委员会选举。但是业主委员会选举难、换届难的问题无法短时间内完全得以解决。当住宅区物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件时，业主委员会缺位的，需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会的职责。

　　另外，《深圳经济特区物业管理条例》相关条款已明确深圳市住建局会同市民政部门制定办法，规范和细化街道办事处开展指定工作以及社区居民委员会代行业主委员会职责的活动，对指定社区居民委员会代行业主委员会职责活动的前提条件、具体权限、指定代行程序、代行期限等事项予以明确，避免街道办事处、社区居民委员会、业主、物业使用人等对指定代行职责机制的错误理解，减少该机制的错误适用。

　　提高“代行”的门槛

　　《办法》确立了“非必要不代行”的原则，最大限度提高指定社区居民委员会实施代行活动的门槛。《办法》第二章规定，仅限于住宅区未能成立业主大会并选举产生业主委员会或业主委员会换届选举失败，且住宅区的物业管理发生危及公共秩序和公共安全等紧急情况或重大事件需及时解决的，方能启动社区居民委员会代行业主委员会职责。

　　此外，《办法》还规定，指定代行时应当予以公示，征求业主和物业使用人的意见，确保业主和物业使用人的知情权和建议权。

　　《办法》对社区居民委员会代行业主委员会职责的权限予以具体规范，明确社区居民委员会履行业主委员会“组织业主共同决议”“代管业主共有资金基本账户”的主要职能，并对社区居民委员会代行业主委员会职责开展选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金以及使用和管理业主共有资金等活动的具体职责予以细化。

　　《办法》还确立了“精简高效”“集体决策”的代行原则。同时，《办法》对社区居民委员会终止代行业主委员会职责的情形予以了明确。包括住宅区依法选举产生业主委员会的、住宅区因拆迁等原因发生灭失的、代行期限届满以及其他应当终止的情形。发生上述情形，社区居民委员会终止代行的，应当完成清算和移交工作，并对终止代行进行公告，确保启动代行和终止代行均遵循“信息公开”的原则。