旧物管公司不愿退出该怎么办？

　　本期主持：羊城晚报记者 董柳 张豪

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　　咨询人

　　羊城派读者“健”

　　记者你好，我们是广州××新村的业主。××新村是比较老的一个小区，里面大部分业主是周边单位的教职工。现在管理此小区的物业是开发商延续下来的物管公司，只收费不干活，且经营资质也已经被吊销，但因为以前没有业主委员会，没有办法合理合规合法地将物业公司废除。经过广大业主大半年的努力，现在我们小区已经成立合法的业主委员会，也通过合规的方式确认了继任的物管公司，但旧物业拒绝配合，继续经营。接下来我们该怎么办？

　　解答人

　　刘华（广东华穗律师事务所主任、合伙人）

　　这类新旧物业公司更换引发的矛盾，最近几年频发。业主对旧物业公司不满，要求更换一个新的物业公司，从法律上来讲肯定是没有问题的。

　　至于旧物业公司不肯退出的原因，旧物业公司一般都是原来的开发商指定，许多老旧小区的物业管理公司已经经营管理十余年，形成了长期的利益链条。加上当年许多法律尚不完善，旧物业管理公司虽然收取的物业管理费不高，但存在许多其他方面的收益。例如：侵占业主小区地面区域规划停车位收取停车费，甚至垄断清洁、垃圾回收等业务，形成较为长期的固定收益。

　　根据以往案例，小区业主对于旧物业公司不肯退出的问题，一般首先会求助居委会、街道办等部门介入协调，并向物业管理协会等投诉。上述途径如果还无法解决，一般会以业主委员会的名义向人民法院提起诉讼。

　　正如前面所讲，小区业主更换物业公司从法律层面上讲是无可非议的，旧小区物业一般也不会在法律层面上与小区业主争辩。双方争议的主要焦点往往是在法律的执行层面，旧物业公司不肯退出往往是在业主委员会成立程序、业主签名合法性等方面提出质疑，认为业主委员会成立程序违法、业主签名造假等，从而否定上述法律程序的真实性。加上业主本身内部就有分歧，因而造成双方争议。

　　对此，我的建议是：一、小区业主排查、完善业主委员会的成立及更换物业公司过程中的业主签名等问题，必要时可邀请当地居委会等部门见证相关过程，完善向旧物业公司书面送达相关通知等法律程序问题。二、上述程序完善后，旧物业公司仍然拒不退出的，建议业主委员会向小区所在地人民法院提起诉讼。