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南海房地产市场规模大 南海区委宣传部供图 |
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房地产全生命周期监管体系为外来务工人员解决了被欠薪问题 南海区委政法委供图 |
策划/统筹 谢红 佛山全媒体传播中心出品 文/张闻 房地产已经成为我国居民家庭资产的重要组成部分，是拉动我国经济增长的重要“引擎”，由房地产引发的矛盾纠纷或成为影响社会稳定的突出风险点之一。佛山南海经济规模大、城市化进程快，对农村“三块地”的探索更走在全国前列。相对而言，南海在基层治理上问题也发现得早，急需用“改革”关键一招解决经济社会高速发展中面临的各种问题，也客观上为全国房地产监管探索道路。 为此，佛山南海于去年底开始正式打造全生命周期监管体系，并将房地产全生命周期监管体系作为社会基层治理的重要组成部分。实行全生命周期监管、建立“一张图”监管平台、夯实集体建设用地监管是房地产全生命周期监管体系的三大创新点。 唱好“群英会” 建立全流程监管体系 南海是佛山房地产发展最活跃的区域，问题也暴露相对更早。权威数据显示，2019年至2021年，南海区房地产领域群体性聚集事件分别占全区群体性聚集事件的40%、48%和47%，总体呈现涉及人数多、牵涉利益大、矛盾尖锐、持续时间长、化解难度大、社会影响大等特点。究其原因，布局规划不够科学全面，外部环境冲击，准入门槛低、责任认定不清，监督管理不够到位是重要因素。如何唱好“群英会”，是房地产监管必须正视的问题。 为从根本上妥善解决房地产领域存在问题，南海区创新构建房地产全生命周期监管体系。该体系由南海区委政法委进行整体统筹，打破传统治理体系“条块分割”格局，形成房地产全生命周期监管体系建设“1+3”工作方案，梳理出房地产建设的审批、巡查、预警三条线和土地交易流转、规划建设、销售租赁、售后管理四个阶段，搭建起“三横四纵”房地产全流程监管网络。 而针对历史积案，南海区力争用两年时间推动重点案件彻底化解。根据土地交易流转、规划建设、销售租赁、售后管理四个阶段，梳理16类突出问题，逐项制定整治方案，形成“一类型一策一专班”工作机制。 “构建房地产全生命周期监管体系，体现的是我区对房地产领域相关问题开展铁腕攻坚、治本清源的决心。”南海区委政法委相关负责人解释道，新体系将打破传统治理体系“条块分割”格局、建立全生命周期监管“一张图”平台、实现房地产领域风险隐患“精准拆弹”“究其目标，就是要把房地产相关风险消灭在‘萌芽阶段’”。 建好“一张图” 人海战术向智慧治理转变 要实现房地产全生命周期监管，重点在“预警”。建立全生命周期监管“一张图”平台，是南海建立全生命周期监管体系的一大创新。“一张图”打通了自然资源、住建水利、农业农村、市场监管、综合执法、人社等职能部门的监管数据“脉络”，根据房地产建设的审批、巡查、预警三条工作主线，相对应构建全生命周期审批工作平台、全生命周期日常监管工作平台和全生命周期风险评估平台，通过大数据和智能技术应用健全监测机制，加强房地产全生命周期动态监管。佛山市南海区住房城乡建设和水利局相关负责人表示，房地产上下游链条长、牵涉领域多，涉及主要监管的就有6大部门，规划、审批、销售环节的监管部门各自独立，“信息孤岛”现实存在，单一部门处理常常面临着有效衔接不足的问题。此外，由于预警机制缺失，许多违规行为反馈不及时，政府在“爆雷”后介入时，违法违规行为已给购房者造成较大损失，也增加了事后处理的成本。 “一张图”的建立从根本上解决了这个问题。由于“一张图”打通了多个部门监管数据脉络，监管部门只要通过“一张图”上的信息调取，就可以看到市场主体的完整信息，各部门完全实现了信息对称。“一张图”也对违法违规行为进行及时预警，各部门及时多管齐下，早发现、早控制，从源头上及时解决市场主体的违法违规行为，“‘一张图’用数据说话、用数据决策、用数据管理、用数据兴业，相比起以前抽查方式，监管的准确性也更高了。” “一张图”犹如一个“城市大脑”，将市场主体的各项信息“一网统管”。目前，南海已有63个部门通过平台申请数据共享，涉及81个数据单位，约66.23亿条数据记录，政务数据跨部门共享交换日益频繁。南海区相关负责人表示，接下来，南海区将通过线上联通与线下处置协同，形成闭环管理。数据全面感知，未来还要走向精准预判，从需求导向和精准匹配出发，精细刻画南海房地产项目全貌，提供主动化、个性化的服务。 延伸监管链 保证集体经营建设性用地规范发展 集体土地是土地市场的重要组成部分，佛山南海在“三块地”改革上也一直走在全国前列。本次房地产全生命周期监管体系不但完善国有建设用地管理体制，更将管理的触角延伸到集体经营建设性用地管理上。例如，相关文件夯实村居社区对集体建设用地的监管责任，包括出台集体经营建设性用地入市交易流程操作指引、建立佛山市南海区房地产（含农村经营性建设用地项目）市场秩序联合检查工作方案等，继续在农村集体经营性建设用地的管理上为全国探路。 “本次体系在农村集体经营性建设用地管理上的创新点首先在管理规章条理的完善，将对房地产项目的监管面从国有土地延伸到集体经营建设性用地，制定了一批规范性文件，填补了相关法律法规的空白。”佛山市自然资源局南海分局相关负责人表示。 而在全生命周期监管方面，本次体系扩展了对集体经营建设性用地的监管范围。从以前主要对集体经营建设性用地的入市环节进行规范，延伸到对地上房屋开发进行监管，包括在入市时要签订监管协议，对建筑物的建筑形态、项目命名、租售方式进行监管，避免开发商打擦边球，擅自改变房屋用途以及以租代售等行为，“基本上做到集体土地与国有土地的同价同权。” 此外，本次体系建立还为集体经营建设性用地导入发展指标。例如，在农村集体经营性建设用地入市审批原则和标准上，新规对产业集聚区、非产业集聚区集体经营建设性用地的入市项目土地面积下限、产业导向等都有了具体规定，引导集体经营建设性用地“招大商”，帮助集体经济的高质量发展。“对集体经营建设性用地的全生命周期管理是一个系统工程，除了在合法性上进行监管以外，还要从制度上保证南海‘全域土地综合整治’成果，让集体经营建设性用地成为支撑南海高质量发展载体的重要组成部分，助推南海经济社会发展更上一个台阶。也只有实现了高质量发展，才能保障南海的农村基层治理实现长治久安。” 如今，逐步完善的南海房地产全生命周期监管体系，正逐步解决南海房地产在长期高速发展中沉淀的历史问题。数据显示，截至2022年6月底，南海全区涉房地产群体性聚集事件占群体聚集事件总量的36.8%，同比去年同期批次、人次分别下降35%、38%，有效实现了阶段性控增量，监管体系建设取得初步成效。“南海要进一步压实责任，加大突出问题专项整治和重点案件攻坚化解工作”，南海区委政法委相关负责人表示，南海也要进一步加快推进制度建设，并夯实村居社区对集体建设性用地的监管责任，加强对房地产全生命周期的宣传引导工作，营造良好社会氛围。
