刚需改善皆能满足

　　文/王淇

　　2023年东莞楼市下半场已开启，据中原研究院数据，下半年六大片区预计有21个新盘供应，其中中心城区的南城、东城和松山湖片区将迎来一波上新小高峰。

　　中心城区：高品质改善盘“神仙打架”

　　作为东莞“门面担当”的中心城区，多家房企的高品质改善盘选址于此，对于改善型买家而言，无疑是一个福音。比如东城万科瑧山汇，瞄准黄旗山北麓的最后一块南向看黄旗的宝地，主推建面260平方米-550平方米大平层产品，既有高阶居住功能又富有艺术美感，改善性极强；绿城桂语旗峰，将户户皆奢享、户户皆实用的设计尺度贯彻到底，主力打造建面89平方米-142平方米三至四房产品，让三房住出四房感，四房堪比大平层。这两个新盘是东城近五年来少有的高品质项目。

　　相比较东城的大气布局，南城下半年的3个新盘，更多是小巧精致。其中，德天·凯旋府采用半围合式布局，规划3栋高层住宅，目前已在康帝酒店开放城市展厅，预计8月开放园林及样板房。宏远·雍雅台项目预计建设2栋16层住宅和1栋10层商业办公楼，紧邻富民步行街，周围还有榕树下体验广场、水上公园钓鱼城等配套设施，居住氛围比较浓厚。除了上述两个“迷你盘”，南城还有一个“袖珍盘”，那就是恒兆公馆。该项目虽然只规划2栋商业住宅楼和1栋商业办公楼，但地理位置极佳，毗邻东莞市政府，周围聚集着全东莞最齐全的市政配套设施。

　　位于龙湾C位的万科中天世纪水岸是万江楼市下半年交出的答卷。该项目体量庞大，建面超过80万平方米。此外，它坐落龙湾板块——是东莞重点打造的发展区域，使得它既有类似黄旗山片区的资源优势，又有类似西平的活力。

　　松山湖片区：刚需与置换“并驾齐驱”

　　“真松湖”的大岭山在下半年有2个新盘供应，分别是万科未来天空之城和华润的松湖润府，两者亮点各异。未来天空之城是万科在东莞1号线打造的TOD项目，总建面约66万平方米，自带2.7万平方米商业、高品质学校、幼儿园等配套设施，是规模最大、配套设施齐全的TOD大城。而华润的松湖润府则高定未来社区，提出了东莞首个未来社区概念，也是目前东莞唯一一座被众多教育资源包围的在售项目。

　　推动“三旧”改造是东莞优化城市空间结构、提升城市空间品质、提高存量资源利用效率的重要抓手。下半年的寮步，主要是凫山村建鼎汇悦和美尔顿越洋广场两个旧改项目的推进。

　　三限房项目是东莞的重点民生项目，承载着增进民生福祉、让人才圆梦安居的重大使命。大朗的莞香苑就是东莞首批三限房之一，50%产权由政府指定代持机构持有，还能享受与普通商品住房同等的教育、医疗等公共服务权益。

　　“环湖选手”石排和“新晋成员”东坑下半年也有新动作，两个新盘的受众更偏向刚需群体。石排的奥园翡翠松湖项目打造建面82平方米-119平方米的高性价比产品，东坑的莞月学府项目则主推79平方米-119平方米三四房，目前已开放城市展厅，即将入市。

　　面对下半年的东莞楼市，中原地产研究院执行院长车德锐认为，总体呈现分化调整趋势。随着市场存量继续增加，区域分化加剧，预计价格还将下行调整。