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杨娟认为，能否减免租金取决于疫情与租户不能正常使用租赁房屋二者之间是否存在因果关系及影响程度。对于住宅用房租赁合同而言，承租人通过支付租金换取租赁房屋的占有、使用权益，原则上只要疫情不对承租人占有、使用租赁房屋产生实质性影响，承租人就应当按约支付租金。 但是，受本次疫情影响，部分地区的地方政府采取相应行政措施限制外来人员尤其是湖北籍人员的流动，部分住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入，客观上造成该类租赁合同目的无法实现，如要求承租人继续支付该时段租金，必将显失公平，此时承租人可依据情况变化或公平原则主张变更合同约定，减免部分租金。当然，如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，只是对其进出进行必要的限制及检查，没有影响到房屋居住功能的实现，则承租人无权主张减免租金。 对于收取服务费的问题，杨娟认为，蛋壳公寓方面没有上门保洁，仍然收取相关费用，对承租人是不公平的。承租人交纳了保洁费，但并未享受到相应的保洁服务，蛋壳公寓应退还部分保洁费。在合同没有明确约定不能收取服务费的情形下，根据《合同法》第61条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”，据此，双方当事人应当共同协商服务费的收取。
