老旧小区“公共设施维修”关键在厘清权属

　　□凯风

　　据报道，近年来，随着大批居民小区，包括商业住宅小区使用年限超过建设单位保修期，小区内的公共管线、设施设备经过长期使用已趋于老化，但这些公共管线、设施设备的权属与管理主体责任关系不清，导致业主、物业公司、水电气暖专业经营单位各方对维护维修责任认识不一，带来一系列问题。

　　经过数十年来飞速的城镇化，我国城市发展正在从大规模建设阶段转向存量改造阶段。大规模建设，不仅有力扭转了住房短缺、公共设施付之阙如的局面，而且显著改变了大中城市的面貌。

　　然而，事情都有两面性。高速度、大规模建设也积累了不少风险隐患。正如住建部部长王蒙徽在接受新华社专访时指出的，粗放式的发展积累了许多风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故多发，迫切需要更新改造。

　　因此，“实施城市更新行动”被写入国家十四五规划，也成为各地未来城镇化发展的重点所在。与许多人理解的不同，城市更新，不是简单重复过去大拆大建模式，也不是唯独拆迁改造一条路径，更不是沿袭过去常见的房地产开发模式，而是集“留改拆”为一体：历史文化建筑要保留，老旧小区主要以微改造为主，只有部分城中村、旧厂房和旧城采取拆建模式。

　　目前，我国共有17万个老旧小区需要改造，涉及居民上亿人。这些老旧小区普遍存在停车场缺失、缺少电梯、水电管网破旧、煤气光纤不通、社区养老医疗等设施匮乏等问题。因此，以加装电梯、加建停车设施、管道改造为主的微改造模式，成了老旧小区改造的主选项。

　　问题的复杂之处在于，与新建小区相比，老旧小区不仅普遍存在一系列公共设施短板，而且还面临设施设备权属不明、缺少住宅专项维修资金、业委会甚至物业管理长期缺位等问题。这一局面带来的影响是多方面的。由于小区公共权属不明，导致许多小区公共收益成了一笔糊涂账，而在公共设施设备面临维修之际，又因责任不明，遭遇多方“踢皮球”。

　　同时，由于物业管理或业委会缺位，已缴纳了物业维修基金的小区，难以启用这笔款项，导致相关基金长期“沉睡”；部分缺少维修基金的小区，更无法通过协商，筹集足够多的资金用于改造。所以，解决这一问题的关键，一方面落在了公共设施权属的界定上，另一方面则落在了物业管理和业委会等机制的完善上。

　　就前者而言，小区设施的维修责任，其实早已有法规进行界定。水电煤气等运营管理单位、全体业主、个体业主分别承担不同权属的责任，对于供水供电供气供热等方面，维修责任显然在运营管理单位；而属于业主专用部分的，责任在业主；共用部位和共用设施设备，则由全体业主或者相关业主共同承担。

　　然而，问题的难点在于，到底什么样的设施属于业主专用部分，哪些属于小区公共权属，哪些又属于市政管理范畴，一直都莫衷一是。所以，如何理清物业管理专有与共有部分关系、物业管理与市政专业经营单位权属等，就成了关键。

　　就后者来说，物业管理的专业化、业委会的及时补位，是更深层次的解决之道。由于部分老旧小区属于传统的房改房、福利房、集资房，在住房商品化改革之后，物业管理未能跟上，部分小区甚至没有专门的物业公司服务，没有维修基金，物业费也收不上来，老旧设施维护也无从谈起。事实上，这类小区往往也容易成为疫情防控的盲点，最终只能借助街道的人力物力进行补位。

　　相比物业管理，业委会的设立，是社区治理必不可少的一环。业委会的存在，不仅能帮助业主与物业公司直接进行对等博弈，最大程度维护业主的合法权益，还能在老旧小区改造中发挥业主的积极性，减少启动物业专项维修基金的障碍，并在公共设施设备的维护维修中发挥着利益协调、主动监督等作用。

　　老旧小区相关设施老化，不仅影响了居民的正常生活，而且带来了显著的安全隐患。作为一项民生工程，老旧小区改造利在长远。所以，不能让公共设施设备权属不明、物业或业委会缺位等问题成了推进的阻碍。