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珠海地产职业经理人俱乐部主席唐铁军 |
珠海再现“日光盘”，市场似乎已经热起来，外界认为回暖迹象明显，可是唐铁军对此并不认同，相反，他指出，小户型太好卖，背后的原因值得反思。 反思1 区域扎堆小户型 一手好牌会打烂 在深中通道和深珠通道（规划中）的双重利好叠加下，珠海高新区北围片区楼盘一时间变得炙手可热，业内宣称将有深圳人大批涌入购房，与深珠通道对岸的前海相比，目前两地房价差最高可达每平方米10万元，如此看来北围片区成为珠海楼市“新星”似乎毫无悬念。对此，唐铁军表示，虽然看好北围片区发展，但也有不少担忧。 唐铁军认为，在珠海主城区已经没有多余土地可以供应的情况下，毗邻主城区的高新区将会接替主城区，成为珠海楼市发展主力。 受疫情影响，全国房地产市场在今年前3个月基本处于停滞状态，4月份开始出现回暖迹象，5月份个别一线城市又出现了一波抢房热潮，而珠海也在5月份再现了“日光盘”，几个新楼盘开盘都出现了非常火爆的场面，认筹数远超推出房屋数量。 据业内人士透露，其实所谓“日光盘”并没有实现真正“日光”，只是对开发商实现了“日光”。例如北围片区某些项目，实际真正买家买下的只有七成，而其他三成则被中介抢完，表面上实现了“日光”。中介拿到房源后会继续加价转手，赚取差价。“这其实也是一种营销手段。”该业内人士称，“高新区前段时间某新开热门楼盘，光认筹就有600多个，但据业内人士了解，真正买家其实只有200多人。” 对于这样的情况，唐铁军表示，虽然是营销手段，但楼市在回暖是真的，而更让他担忧的是，好卖的房子基本全是小户型。“小户型卖得好，背后的原因值得反思。”唐铁军说，“就拿北围来说，它原本计划打造成珠海的一个卫星城，在主城区土地稀缺的情况下，可以变为主城区居民主力自用型房子的聚集地，可以满足一些刚需改善型居住需求，而最后这个区域推出的户型都是六七十、八九十平方米的小户型，基本只能满足投资需求，发展到最后有可能变成出租房聚集地。我其实一直都在和开发商们说，你们大家都做小户型，很可能把这个区域市场做烂。” 虽然表现出担忧，但对开发商的做法唐铁军又表示理解。“不过他们也挺无奈，由于地价较高，为了尽快回款，满足上级高周转的要求，拿地当年就要投资要回报，否则无法交差，业绩就无法完成。在很多房地产公司，投资回报率这一项考核指标不达标，是最忌讳的。”唐铁军说，“你能为集团赚钱，实现高利润和高周转，其他问题都不重要。所以如何才能快速回钱？只能是小户型了，北围片区现在基本就是这样，投资型为主，90平方米以下居多，最大的户型也不过100平方米出头。假如一直这样下去，这个片区就是一手好牌被打烂。” 红馆国际总经理施华彬对此也有相同的观点，她表示，作为开发商，应该思考如何去打造一个好产品、好房子，而不是一味地只想着“高周转”，图好卖，推出清一色的小户型，做烂市场。 反思2 西区潜力股 新盘销售成难题 除了高新区北围片区，珠海还有一个区域新盘的销售也让人反思。只不过北围是太好卖引起的反思，而这个区域是因为不好卖而需反思——斗门湖心路片区，该区域的新盘销售业绩是业内公认的“重灾区”。 有业内人士透露，今年五一假期，该片区某楼盘开盘定价每平方米两万多元，只卖了几套房子，销售业绩惨淡，周边开发商不知如何定价，而不便宜的地价，也让他们左右为难。 为什么城市西进，金湾和斗门楼市同时起步，航空新城片区新盘与湖心路片区的新盘销售成绩悬殊？业内人士认为，斗门湖心路片区输在了规划与配套上。 对于斗门湖心路片区新盘价高不好卖，有人认为是因为斗门地价高，开发商成本高，房价自然便宜不了。那为什么金湾价格高，并不难卖？对此，有地产业内人士表示，斗门湖心路片区的地块出让成问题，大部分都是一小块一小块地卖给了不同的开发商，全部的小地块便很难整体成规模，每一个项目也很难规划相应的配套。“湖心路沿路都是长条小块卖地，配套辐射力不及周边住宅小区。你让开发商怎么建配套幼儿园、公园？总不可能在一条路上、建五个学校吧？其实，这个区域配套不是没有，只是因为地段的问题，形成不了辐射，所以规划显得尤为重要。”该业内人士说。 对此，唐铁军表示，斗门湖心路片区并非不能“破题”，但是需要进行片区划分，再选择合适的学校、幼儿园、医院、公园等配套用地，形成方块型或烙饼型区域，再加大配套投入，配套跟上了，区域潜力就出来了。“形成不了整个区域的配套完善，就会导致潜在客户买房的动力降低。”唐铁军说，“其实在我看来，斗门湖心路片区可以做三个区域，例如老的白藤湖至尖峰大桥区域，尖峰大桥到奥园区域，以及家和城到湖心路口红绿灯区域。” 斗门地价和金湾地价同时起步，发展的结果却不尽相同，金湾的地出一块卖一块，斗门甚至出现过流拍的情况。“配套的投入还是非常重要，金湾现在情侣路也有了，景观好了，环境改善了，效果自然就好了。”唐铁军说，“那斗门地价也不便宜，开发商成本高，肯定房价便宜不了。但是为了好卖，又不能贵，那开发商只能降低建设成本，这等于是在抽血，伤骨髓，房子的质量肯定要偷工减料了，便陷入了恶性循环。” “了解情况的人不会买，不了解情况的外地人投资买房也不会住，这个区域的发展确实令人担忧，而且斗门缺乏诸如图书馆等城市化的配套设施。”珠海市民李女士说，“在对比了斗门和金湾的区域后，我还是决定买了金湾，虽然航空新城片区价格偏高，但是区域整体让人感觉舒服，居住起来比较舒适。” （何叶舟）
